Maryla Kuna

adwokat

Specjalizuję się w sprawach działowych – dział spadku, podział majątku po rozwodzie, zniesienie współwłasności. To niejednokrotnie trudne sprawy, ale wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu tego rodzaju spraw pozwala znaleźć praktyczne i satysfakcjonujące rozwiązania. Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Lublinie. Moimi klientami są zwykli ludzie, którzy „muszą zrobić porządek” w sprawach majątkowych.
[Więcej >>>]

Pomoc prawna +48 501 198 001

 

 Regułą jest, że inwestujemy w naszą własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie do remontu, to burzymy ściany, wymieniamy starą instalację, zmieniamy glazurę i terakotę , słowem czynimy nakłady na tą nieruchomość.  Jest to bardzo naturalne , bo trudno żeby było inaczej. Wtedy nie zastanawiamy się czy nasz udział w tej nieruchomości odpowiada powierzchni jaką zajmujemy.

 

Jak jest naprawdę, okazuje się przy zniesieniu współwłasności. 

 

Wtedy biegły mierzy całą nieruchomość i określa ułamkiem udział każdego współwłaściciela w całości nieruchomości.

 

Dlaczego jest to ważne?

Bo jeśli nasze mieszkanie ma powierzchnię przekraczającą nasz udział w nieruchomości, to sąd  w sprawie o zniesienie współwłasności zasądzi od nas na rzecz współwłaściciela, który użytkuje mniej niż wynosi jego udział stosowną kwotę tytułem spłaty. Jeśli natomiast nasze mieszkanie jest malutkie, a np. mamy udział w kamienicy wynoszący ½ części, to wówczas sąd zasądzi od pozostałych osób na naszą rzecz dopłatę celem wyrównania udziału.

Najczęściej jest jednak tak, że kupujemy w kamienicy duże mieszkanie, dużo za nie płacimy a sprzedający zapewnia nas , że zajmowany lokal odpowiada udziałowi. Później dopiero się okazuje , że użytkujemy znacznie ponad swój udział i biegły wylicza, że musimy sporo dopłacić pozostałym współwłaścicielom.

W sprawie o zniesienie współwłasności sąd musi ustalić wartość całej nieruchomości.

 

Robi to po to , gdyż dokonując podziału w naturze ( czyli przyznając każdemu ze współwłaścicieli mieszkanie , które do tej pory zajmował) , dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli .

Podczas ustalania wartości nieruchomości okazuje się, że dzięki nakładom właścicieli niektóre mieszkania mają bardzo wysoki standard , inne natomiast bardzo niski. Te duże nakłady zwiększają wartość całego budynku , a tym samym mogą powodować konieczność dopłat na rzecz współwłaścicieli , którzy nakładów takich nie dokonali. Dzieje się tak  dlatego , że wartość każdego udziału danej nieruchomości jest taka sama , ale jedni współwłaściciele zajmują lokale, których powierzchnia przekracza ich udział , inni natomiast użytkują mniejszą powierzchnię niż wynika to z należnego im udziału.  Jeśli więc współwłaściciel użytkuje ponad swój udział, to  sąd zasądza od niego spłatę na rzecz pozostałych współwłaścicieli , którzy mają mniej niż wynika to z ich udziału. A punktem wyjścia do rozliczeń jest wartość jednego udziału.Powoduje to wiele komplikacji – ale tak jest.

W takiej sytuacji w sprawie o zniesienie współwłasności do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Bo ten , kto nie dokonał żadnych nakładów na swoją nieruchomość byłby bez żadnej podstawy prawnej wzbogacony kosztem tego , który takich nakładów dokonał i tym samym podwyższył wartość nieruchomości. Tak więc jeśli nawet sąd przyjmie taką zasadę rozliczania nakładów , to suma summarum ten kto poczynił nakłady na swój lokal odzyska je, gdyż sąd w orzeczeniu końcowym zasądzi na jego rzecz wartość tych nakładów. ( tak przynajmniej sąd powinien zrobić).

Sprawę uprościł Sąd Najwyższy    

 

Sens uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r.( III CZP 80/79) sprowadza się do tego, że jeśli współwłaściciele podzielili się nieruchomością ( także w sposób dorozumiany) do współposiadania i każdy z nich użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu , to każdy z nich ze „swojej” części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część od pozostałych współwłaścicieli skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione.

Przenosząc to na grunt omawianego przykładu, sąd w takiej sytuacji w ogóle może nie rozliczać nakładów. Natomiast wartość nieruchomości ustali bez żadnych nakładów. I to będzie podstawą do ustalania wartości udziału.

 

Udział współwłaścicieli w wydatkach czyli w nakładach 

 

W sprawie o zniesienie współwłasności ( ale nie tylko w tej sprawie ) współwłaściciel, który poniósł ciężary i wydatki na rzecz wspólną może żądać rozliczenia ich od pozostałych współwłaścicieli w stosunku do wielkości udziałów ( art. 207 k.c.)

Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 k.c. mają zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane  zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną , a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady , z których korzystali wszyscy. Na przykład: we wspólnym budynku pękła rura, lała się woda i jeden ze współwłaścicieli zapłacił za naprawę  (materiały, robocizna i inne). W takiej sytuacji może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów , wg zasad określonych w art. 207 k.c.  od osób , które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

 

Reasumując:

 

Jeśli poczyniłaś nakłady na swoje mieszkanie , możesz w sprawie o zniesienie współwłasności wnosić aby sąd nie rozliczał nakładów, a przyjął do ustalenia wartości , wartość nieruchomości sprzed dokonania nakładów.

Jeśli natomiast jako współwłaścicielka dokonałaś niezbędnych nakładów na nieruchomość, z których to nakładów korzystają pozostali współwłaściciele , to możesz domagać się zwrotu równowartości tego nakładu od każdego z nich w stosunku do wielkości jego udziału.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl

 

W 2017 r. popełniłam wpis pt. „ Zachowek – czyli co zrobić by mniej zapłacić spadkobiercom.”

W poście tym generalnie wskazuję na różnego rodzaju odliczenia , które obniżając wartość masy spadkowej wpływają na wysokość należnego zachowku. W tych odliczeniach bardzo ważną pozycją jest odliczanie darowizn jakie uprawniony do zachowku otrzymał wcześniej od spadkodawcy. Może się bowiem okazać , że taka darowizna wyczerpuje cały należny zachowek. A wtedy powództwo o zachowek jest niezasadne i podlega oddaleniu, co oczywiście łączy się z kosztami dla strony przegrywającej. Dlatego zawsze warto się dobrze zastanowić przed wniesieniem sprawy czy nasze  roszczenie jest uzasadnione.

Jako ostatni punkt wymieniłam sytuację w której sąd może oddalić powództwo o zachowek jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

 

Tym ,co to oznacza zajmę się między innymi w dzisiejszym poście.

 

Co mnie skłoniło do napisania tego posta?

 

Otóż, zgłosił się do mnie dawny Klient, który dowiedział się po dwudziestu kilku latach, że ma nieślubne dziecko, które domaga się od niego znacznych pieniędzy. Dziecko czuje się skrzywdzone , gdyż nie miało ojca , żyło na znacznie niższym poziomie niż jego dzieci pochodzące z małżeństwa , a wobec tego żąda rekompensaty finansowej za te wszystkie lata. Wprawdzie roszczenie młodego człowieka nie ma podstaw prawnych, to jednak wzbudziło obawy mojego Klienta dotyczące przyszłego dziedziczenia.

 

Czy  nieślubne dziecko dziedziczy?

 

Zdecydowanie tak ! Musi jednak wcześniej ustalić ojcostwo domniemanego ojca. I co ważne -nie jest przy tym związane żadnym terminem.

 

Co zrobić żeby spadkobierca ustawowy nie odziedziczył spadku i nie miał prawa do zachowku ?

 

Odpowiadając na to pytanie mam pewne „rozterki duchowe” , bo podpowiadając potencjalnemu spadkodawcy działam na niekorzyść potencjalnego spadkobiercy. No cóż, takie było jednak pytanie mojego Klienta.

 

W pierwszym rzędzie ratunkiem jest umowa dożywocia zawarta zarówno z spadkobiercą ustawowym jak i inną osobą.

 

Ponieważ umowa dożywocia w przeciwieństwie do umowy darowizny jest umową wzajemną i odpłatną  gdyż polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy ( na tym polega odpłatność) , to nie dolicza się jej do spadku. Czyli nie można mieć żadnego roszczenia w stosunku do nabywcy , nawet gdyby był rodzonym bratem , a Ty miałbyś podejrzenia , że taka umowa była wyrazem wyeliminowania Cię z kręgu zarówno spadkobierców jak i osób uprawnionych do zachowku.

Pamiętaj jednak, że umowa dożywocia musi być naprawdę wykonywana , w przeciwnym razie może być uznana za umowę nieważną, bo pozorną. Sąd w takiej sprawie może uznać , że tak naprawdę chodziło o darowiznę. A jak zapewne wiesz  darowiznę dolicza się do masy spadkowej i od darowizny liczony jest zachowek. 

 

Kolejny ”myk” to wydziedziczenie.

 

Nie zawsze jednak zadziała, bo nie każdy wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego czyli np. pomimo wielokrotnych napomnień przez spadkodawcę znęca się nad swoją rodziną, handluje narkotykami lub prowadzi naganny tryb życia. A żeby zadziałało czyli żeby były podstawy do wydziedziczenia, to właśnie w taki naganny sposób trzeba się zachowywać.

Kolejną przyczyną wydziedziczenia jest dopuszczenie się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci ( czyli np. próby zabójstwa, pobicia lub publicznego znieważenia ).

Najczęstszą przyczyną prowadzącą do wydziedziczenia jest uporczywe niedopełnianie względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych. Należy przez to rozumieć zerwanie kontaktów z rodzicem , nieodwiedzanie go pomimo tego, że rodzic o to prosi , nie- interesowanie się nim , niepomaganie w chorobie, niewspieranie w sprawach życia codziennego , choć rodzic tego oczekuje i artykułuje to. Jednym słowem rażące i ewidentne niewywiązywanie się przez spadkobiercę z podstawowych obowiązków rodzinnych względem spadkodawcy.

 

 Mój Klient chciałby się jednak „dogadać”

 

Jak zauważyłaś mój Klient ma szczególną sytuację, gdyż jego  nieślubne dziecko ujawniło się teraz. Ma on swoje powody dla których nie chciałby aby ta okoliczność ujrzała światło dzienne , więc co wtedy ?

Wtedy o ile to możliwe należy się dogadać , co miałoby polegać na tym, że zaproponuje on swojemu dziecku stosowną kwotę pieniędzy na którą dziecko wyrazi zgodę.

 

Następnym krokiem będzie zrzeczenie się dziedziczenia.

 

Jest to umowa zawierana w formie aktu notarialnego z przyszłym spadkobiercą , który oświadcza, że nie będzie dziedziczył np. po swoim ojcu. Trzeba pamiętać , że zrzeczenie obejmuje również zstępnych zrzekającego się  ( czyli m.inn. dzieci) , chyba że umówiono się inaczej.

Zrzeczenie się dziedziczenia zamyka drogę do ubiegania się o zachowek.

 

Jak widzisz nie ma tego zbyt wiele, bo tylko umowa dożywocia, wydziedziczenie lub dogadanie się i zrzeczenie się dziedziczenia , ale każdy z tych sposobów jest skuteczny i ku zdumieniu spadkobiercy pozbawia go zachowku.

 

A Ty , co myślisz o pozbawianiu zachowku najbliższych ? Może masz jakieś własne doświadczenia ?  Napisz.

 

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl

Pani Teresa nie miała szczęścia. Wyszła za mąż za pana Andrzeja, który zrobił to raczej z rozsądku niż z potrzeby serca. Długo był kawalerem, „skakał z kwiatka na kwiatek” lecz nigdzie nie zatrzymał się dłużej. Więc kiedy trafiła się pani Teresa, spokojna, pracowita i bez żadnych oczekiwań uznał, że  „to jest to”.

Ponieważ miał działkę budowlaną, więc młodzi postanowili się budować. Wzięli kredyt, drugą część pożyczyła im matka pana Andrzeja i dom stanął. Wspólnie, przez 10 lat spłacili wszystkie zobowiązania finansowe i wtedy pan Andrzej odszedł. Zakochał się. Tak go ta miłość pochłonęła, że zerwał kontakty z żoną, nie łożył na utrzymanie domu. Zapomniał o bożym świecie.

Pani Teresa została sama z domem i wszystkimi płatnościami oraz własną traumą po nieudanym małżeństwie. Nigdy z nikim się już nie związała; żyła tylko pracą, domem i troską o to by na wszystko wystarczyło pieniędzy. Bo jednak jak były dwie pensje, to było co innego.

Nie wiem czy zwróciłaś uwagę, że małżonkowie pobudowali dom na gruncie pana Andrzeja, tak więc w myśl rzymskiej zasady „super ficies solo cedit” co oznacza, że wszystko co na trwale związane jest z gruntem stanowi własność właściciela gruntu, dom stanowił własność pana Andrzeja. Pani Teresie przysługiwał zwrot nakładów na nieruchomość, czyli połowa wartości domu.

W poście pt. Budowa domu na działce Twojego męża-możliwe rozstrzygnięcia Sądu pisałam jakie są możliwości  wyjścia z takiej współwłasności, ale najprostsza – to spłata.

Pan Andrzej i pani Teresa nie rozwiedli się, żyli w faktycznej separacji. Pan Andrzej niezmiennie od 16 lat związany był z panią Małgorzatą. Niestety wiedział, że jest bardzo chory i tuż przed śmiercią zawarł z panią Małgorzatą umowę dożywocia.

Dla przypomnienia powiem tylko, że umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Czyli w naszej sprawie – to pan Andrzej podarował pani Małgorzacie dom w zamian za  dożywotnie utrzymanie. W dwa miesiące później zmarł.

Paradoks polegał na tym, że pani Teresa jako żona wraz z matką pana Andrzeja i jego rodzeństwem odziedziczyła po nim spadek. Tyle tylko, że w spadku nic nie zostało.

Pani Teresa rozpoczęła batalię sądową

W pierwszym rzędzie wystąpiła z żądaniem ustalenia nieważności umowy dożywocia zawartej pomiędzy panem Andrzejem a panią Małgorzatą. Przegrała – zarówno przed Sądem Okręgowym jak i później w Sądzie Apelacyjnym.

Wystąpiła więc przeciwko pani Małgorzacie o zapłatę kwoty 140.000 zł. z tytułu zwrotu nakładów poczynionych przez nią na przedmiotową nieruchomość.

Przegrała.

Sąd Okręgowy prawomocnym wyrokiem oddalił jej powództwo uznając je za przedwczesne z uwagi na brak  wydania przez powódkę nieruchomości pozwanej. Sąd ten stanął na stanowisku, że powódka – czyli pani Teresa może dochodzić zwrotu nakładów dopiero po zwrocie nieruchomości właścicielowi – czyli pani Małgorzacie. Termin przedawnienia takiego roszczenia wynosi 1 rok od dnia zwrotu rzeczy. A wiec tym razem pani Teresa za wcześnie wystąpiła ze swoim roszczeniem.

Marginalnie tylko wspomnę – o czym przeczytasz w dalszej części, że błędne było uzasadnienie tego rozstrzygnięcia, choć prawomocne.

Pani Małgorzata nie chciała tego domu i problemów z mieszkająca tam panią Teresą. Postanowiła go sprzedać. Nabywcy trafili się bardzo szybko; było to młode małżeństwo z trójką dzieci. Wzięli kredyt i kupili przedmiotową nieruchomość za  229.500 zł. Pozostałą część kredytu przeznaczyli na remont i wyposażenie nowego domu.

Po podpisaniu umowy z panią Małgorzatą i przejęciu nieruchomości rozpoczęli starania o usunięcie pani Teresy z ich domu. Ale ona nie chciała się dobrowolnie wyprowadzić.

W końcu Sąd orzekł eksmisję pani Teresy, która jednakże została wstrzymana do czasu otrzymania przez nią lokalu socjalnego.

A więc już trzecia porażka sądowa.

Jak na jedną osobę to dużo, tym bardziej jeśli się zważy, że w jej subiektywnym odczuciu była osobą skrzywdzoną przez los, życie, a teraz  krzywdziły ją sądy.

Pani Teresa nie poddawała się…

Wystąpiła więc przeciwko nowym nabywcom o zwrot  nakładów na zakupioną  przez nich nieruchomość.

Biegły rzeczoznawca z zakresu szacowania nieruchomości wyliczył, że wartość nakładów poczynionych przez panią Teresę i jej męża pana Andrzeja w postaci wartości nieruchomości budynkowej, z uwzględnieniem jej stanu technicznego i zużycia na dzień przed rozpoczęciem remontu przez pozwanych zamyka się kwotą 195.075 zł. czyli po 97.537,50 zł. na każdego małżonka.

Sąd to stanowisko podzielił. Uznał jednak, że ponieważ pani Teresa przez kilka lat bezprawnie zajmowała przedmiotową nieruchomość – pomimo protestów nowych nabywców, to kwotę tę należało obniżyć o połowę. Nie uwzględnił zarzutów pozwanych, że nie oni są legitymowani do występowania w sprawie, gdyż  nieruchomość nabyli w dobrej wierze od poprzedniego właściciela czyli pani Małgorzaty, która była wykazana w księdze wieczystej. Ich zdaniem pani Teresa swoje roszczenia powinna była kierować do pani Małgorzaty, jako osoby, która odniosła realną korzyść majątkową.

W konsekwencji Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych  małżonków solidarnie na rzecz powódki kwotę 48.768,75 zł. tytułem poniesionych przez nią nakładów na przedmiotowa nieruchomość.

Niestety wyrok nie podobał się żadnej ze stron i obie go zaskarżyły.

Sąd Apelacyjny podzielił zarzuty pozwanych małżonków, co doprowadziło do zmiany zaskarżonego wyroki i oddalenia powództwa.

A więc czwarta porażka !

Czyli nic się nie należy  pani Teresie?

Niezupełnie.

Sąd Apelacyjny wskazał, że przedmiotem tej sprawy jest skierowane przeciwko pozwanym roszczenie powódki  o zwrot nakładów poczynionych z majątku wspólnego (dorobkowego) z mężem Andrzejem na nieruchomość stanowiącą jego majątek osobisty, którą pozwani ostatecznie kupili od pani Małgorzaty. W konsekwencji Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo częściowo, a mianowicie w połowie należnego powódce udziału w majątku wspólnym z mężem, z którego zostały poczynione nakłady na jego nieruchomość. Zdaniem Sądu Apelacyjnego przedstawione stanowisko Sądu I instancji nie znajduje oparcia w przepisach prawa materialnego. (!)

Sąd Apelacyjny stwierdził, że w orzecznictwie wyrażono pogląd zgodnie z którym rozliczenie wydatków  nakładów i innych świadczeń z majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego lub odwrotnie, a także rozliczenie długów jednego z małżonków zaspokojonych z majątku wspólnego następuje w postępowaniu nieprocesowym wówczas, gdy toczy się postępowanie o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej przewidziane w przepisach art.567 k.p.c.

To ostatnie postępowanie wchodzi jednak w rachubę wtedy, gdy przedmioty majątkowe nabyte przez oboje małżonków lub przez jednego z nich w czasie trwania małżeństwa jako obiekt podziału w sensie fizycznym jeszcze istnieją. Jeżeli tego rodzaju majątku nie ma, to brak jest podstaw do rozliczenia wydatków i nakładów w trybie postępowania nieprocesowego, bo nie ma również podstaw do postępowania o podział majątku wspólnego. Do rozpoznania roszczeń z tytułu zwrotu wydatków i nakładów, a także długów, o których mowa w przepisie art. 45 k.r.o., właściwy jest wówczas tryb procesowy, z tym że materialno prawną podstawą rozstrzygnięcia pozostaje przepis art. 45 k.r.o. jako lex sepcialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego o zwrocie nakładów na cudzą rzecz lub o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Z treści art. 45 k.r.o. wynika założenie, że każdy z małżonków powinien w zasadzie zwrócić przypadający na drugiego małżonka udział w nakładach poczynionych z majątku wspólnego na majątek odrębny drugiego małżonka, bez względu na to, czy składnik objęty nakładami po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej został zbyty. Zbycie przez małżonka nieruchomości z przedmiotowymi nakładami po ustaniu wspólności ustawowej nie wywołuje przejścia z mocy samego prawa tego zobowiązania na nabywcę. Obciążenie nabywcy obowiązkiem zwrotu udziału w nakładach na rzecz byłego  małżonka zbywcy podważałoby pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Pomiędzy panią Teresą a jej mężem nie toczyło się postępowanie o podział majątku, a wspólność majątkowa między nimi ustała na skutek śmierci męża. Powyższe stanowisko o braku podstaw prawnych do dochodzenia przez małżonka od nabywcy nieruchomości, stanowiącej majątek osobisty współmałżonka roszczeń z tytułu nakładów z majątku wspólnego małżonków na tę nieruchomość, znajduje dodatkowe uzasadnienie w poglądzie, zgodnie z którym roszczenie o zwrot równowartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.

Więzi majątkowe pomiędzy małżonkami w ramach wspólności majątkowej są silniejsze niż pomiędzy współwłaścicielami i skoro nakłady na nieruchomość mogą być rozliczane tylko pomiędzy tymi współwłaścicielami  w czasie dokonywania nakładów, to tym bardziej nakłady poczynione z majątku wspólnego na nieruchomość jednego z małżonków powinny być rozliczone pomiędzy współmałżonkami.

I tu sprawa najważniejsza:

Jeśli którykolwiek z małżonków nie dożył do chwili wystąpienia przez drugiego małżonka o rozliczenie nakładów, to odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą jego spadkobiercy.

Tak więc Sąd Apelacyjny wskazał pani Teresie drogę do dochodzenia i rozliczenia nakładów na dom, który budowała wspólnie z mężem. Czyli spadkobiercy.

W związku z tym Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, iż pozwani małżonkowie nie posiadają legitymacji w niniejszej sprawie, podobnie jak nie ma zastosowania art. 226 k.c. Dlatego zaskarżony wyrok został zmieniony, a powództwo oddalone.

Nie wiem czy pani Teresa będzie miała siłę na kolejną sprawę. Wprawdzie walczy o prawie 100.000 zł. ale ileż można……….

Trzymam za Nią kciuki, bo jest naprawdę w dramatycznej sytuacji.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl

gospodarstwo rolne i rolnicyDzisiaj przyszła do mnie Pani; martwiła się, że jej mąż (alkoholik) jako jedyny właściciel gospodarstwa rolnego  chce to gospodarstwo sprzedać. Pieniądze „się rozejdą”, a przecież oni mają dorosłe dzieci, którym nic w życiu nie dali!

Poradziłam jej aby spróbowała namówić męża na darowiznę na rzecz dzieci. Wtedy Pani powiedziała, że dzieci niestety nie są rolnikami, a więc (według niej) nie mogą być właścicielami gospodarstwa rolnego.

To stwierdzenie uświadomiło mi, że nie do końca wiemy jak to jest z tymi uprawnieniami  rolniczymi potrzebnymi do kupna, darowizny czy dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

Tak więc dzisiejszy wpis  będzie temu poświęcony ale tylko w aspekcie rolników indywidualnych.

Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych

Co do zasady – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym  jest jeden z małżonków.

Kto to jest rolnik indywidualny?

Zgodnie z ustawą „o kształtowaniu ustroju rolnego”  (Dz.U. 2017.2196.) –

za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Nabycie to przede wszystkim kupno ale również  darowizna, spadkobranie a nawet  zasiedzenie.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Są jednak wyjątki.

Nabywcą  nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny  jeśli zbywcą jest osoba bliska dla niego. Osobami bliskimi są: rodzice, rodzeństwo, dziadkowie ale również i konkubin. Tak więc jeśli dostaniesz od rodziców ziemię, to nie musisz być rolnikiem możesz być lekarzem, listonoszem lub budowlańcem. Tak więc dzieci mojej dzisiejszej Klientki również mogą nabyć gospodarstwo rolne pomimo tego, iż nie są rolnikami.

Również  nie musi być rolnikiem osoba nabywająca  nieruchomość rolną w wyniku  dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. I nie ma tu ograniczenia, że dotyczy to dziedziczenia po osobie bliskiej. Tak więc jeśli znajomy sąsiad zapisze Ci w testamencie ziemię, to też nie musisz być rolnikiem, a ziemię odziedziczysz.

Są jeszcze dwa mało istotne sposoby nabycia nieruchomości rolnej, (z uwagi na wielkość nabywanej powierzchni) a mianowicie: jeśli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, to właściciel tego gruntu może żądać wykupienia zajętej części gruntu jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.  Oraz jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej  znacznie wartość zajętej na ten cel działki , może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Musisz wiedzieć, że za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej przez inne jeszcze osoby i w innych przypadkach niż omówiłam wyżej. Dyrektor Generalny wydaje wówczas decyzję.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat  od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości  i prowadzić je osobiście.

W okresie tych 10 lat, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Co oznacza tylko tyle, że nabywca nie może jej ani sprzedać ani nawet wydzierżawić  przez okres 10 lat.

W przypadkach losowych, niezależnych od nabywcy, Sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyrazi zgodę  na  zbycie (czyli np. na sprzedaż albo darowiznę) albo oddanie w posiadanie innym podmiotom (dzierżawę) przed upływem 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. A więc jeśli wydzierżawiłeś swoją nieruchomość rolną a chcesz ją sprzedać, to o tym fakcie musisz powiadomić dzierżawce, który ma prawo ją pierwszy kupić. (często robi to notariusz, przesyłając dzierżawcy akt notarialny z informacją o prawie pierwokupu). Na ten temat pisałam w poście pt.: Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu”

Ale nie w stosunku do każdego dzierżawcy istnieje obowiązek poinformowania go o prawie pierwokupu, lecz tylko w stosunku do takiego, który ma zawartą umowę dzierżawy w formie pisemnej i umowa ta ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej  przez 3 lata licząc od tej daty  oraz wówczas gdy nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Dopiero gdy Krajowy Ośrodek nie będzie zainteresowany zakupem, to można sprzedać wybranej przez siebie osobie – czyli rolnikowi indywidualnemu.

Czasami bywa tak, że nabywcy bardzo zależy na zakupie określonej nieruchomości i gotowy jest zapłacić nawet dużo wyższą cenę ale jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i są podmioty którym przysługuje prawo pierwokupu, to mogą one doprowadzić  do obniżenia ceny. Ale tylko wtedy gdy cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Pisałam o tym w poście pt. Kiedy Sąd obniży cenę sprzedawanej nieruchomości rolnej„. Wówczas wykonujący prawo pierwokupu może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do Sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Ma na to naprawdę mało czasu. Jeśli „zaśpi”, to będzie mógł kupić ale po tej dużo wyższej cenie.

Sankcje nieważności

Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

W szczególności nieważne jest:

  1. dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu,
  2. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Sądu,
  3. nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

*****

Niniejszy wpis z oczywistych powodów nie wyczerpuje tematu , ale mam nadzieję ,że choć trochę przybliżył podstawowe pojęcia i instytucje.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl

Zgodnie z treścią art. 206 k.c.

każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W poprzednim wpisie zatytułowanym Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli wspomniałam, że może zdarzyć się sytuacja, że pomimo, iż teoretycznie istnieją warunki do współposiadania przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, Sąd taki wniosek oddali nie orzekając o wynagrodzeniu stanowiącym swoistą rekompensatę  za brak możliwości  korzystania z rzeczy wspólnej.

Kiedy tak się stanie?

Otóż wtedy, gdy żądanie dopuszczenia do współposiadania będzie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Na czym to polega?  Już tłumaczę, oczywiście na przykładzie zaczerpniętym z sali sądowej.

Panu Darkowi i pani Ani poszczęściło się; kupili mieszkanie o jakim zawsze marzyli; śliczne, słoneczne, dwupoziomowe.  Byli małżeństwem już ustabilizowanym, z siedmioletnim stażem, więc bez problemu dostali kredyt. Pan Darek miał własną działalność gospodarczą przynoszącą konkretne dochody a i pani Ania pracowała, tak więc było ich po prostu stać na taki zakup.

Ale jak pokazuje życie, stabilizacja potrafi być dla niektórych nudna, a dla związku wręcz zabójcza. Jeśli więc nie ma nowych wyzwań, czasami taka sytuacja kończy się rozpadem małżeństwa.

W rok po zakupie mieszkania pani Ania odkryła, że jej mąż ma romans. Relacje między małżonkami zaczęły się pogarszać; dochodziło między nimi do częstych kłótni, co utwierdzało pana Darka w przeświadczeniu, że to małżeństwo się kończy. Również relacje między rodzinami stały się napięte. Któregoś razu pan Darek w czasie kłótni pobił teścia. Ponieważ obrażenia ciała u starszego pana nie były znaczne, Sąd warunkowo umorzył postępowanie karne wobec pana Darka na okres 1 roku. Ale to zdarzenie zadecydowało o wyprowadzeniu się przez niego z domu. Zamieszkał w wynajętym mieszkaniu.

W półtora roku później został orzeczony rozwód z wyłącznej winy pana Darka. Konsekwencją takiego rozstrzygnięcia było obciążenie go obowiązkiem alimentacyjnym na rzecz byłej żony w wysokości 1.000 zł. miesięcznie oraz małoletniej córki w wysokości 1.500 zł. miesięcznie. Ta wysokość zasądzonych alimentów dowodzi, iż sytuacja finansowa pana Darka była bardzo dobra. Próbował się wprawdzie bronić wskazując, że ponosi koszty wynajmu mieszkania a poza tym urodził mu się syn, którego również musi utrzymać, ale nie pomogło. Sądu nie przekonał.

W związku z tym, że pan Darek od półtora roku nie zamieszkiwał we wspólnym mieszkaniu, Sąd odstąpił od orzekania o sposobie korzystania z mieszkania. Gdyby nie  ta okoliczność  (niezamieszkiwanie), to niewątpliwie Sąd podzieliłby mieszkanie stron do korzystania jak to zwykle się dzieje w takich sytuacjach , a dotyczy to nawet małych mieszkań w bloku, a co dopiero mieszkania tak dużego jakie posiadali małżonkowie.

Teraz to dwupoziomowe mieszkanie zajmowała pani Anna wraz z 10-letnią córką i samodzielnie ponosiła wszystkie koszty związane z utrzymaniem tego lokalu. Było jej coraz ciężej, bo w krótkim czasie po rozwodzie pan Darek z uwagi na złą kondycję finansową prowadzonej przez niego spółki, zakończył jej działalność. Musiał również zrezygnować z wynajmowania samodzielnego mieszkania i przeniósł się do rodziców. Zmuszony był zatrudnić się na pół etatu z wynagrodzeniem 1000 zł. miesięcznie. I w związku z tym nie był w stanie spełniać obowiązku alimentacyjnego w całości .

Sprawy w Sądzie

Chcąc definitywnie zamknąć ten rozdział w swoim życiu, pani Anna wniosła sprawę o podział majątku wspólnego.

W odpowiedzi pan Darek złożył wniosek o ustalenie sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego poprzez dopuszczenie go do wyłącznego korzystania z pomieszczeń znajdujących się na drugim poziomie przedmiotowego lokalu z prawem przejścia przez pierwszy poziom mieszkania.

Niewykluczone, że uznał, że jest to ostatnia szansa na łatwe i szybkie zdobycie mieszkania. Mając trudną sytuację materialną, partnerkę życiową bez mieszkania i malutkie dziecko miał nadzieję,  że ponowne zamieszkanie może finalnie doprowadzić do podziału tego mieszkania poprzez wyodrębnienie własności lokali.

Pani Anna kategorycznie sprzeciwiła się jego zamieszkaniu.

Po trwającej rok sprawie Sąd oddalił wniosek pana Darka.

W uzasadnieniu wskazał, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli natomiast nie jest możliwe wspólne korzystanie przez właścicieli z rzeczy wspólnej, możliwym jest wydzielenie każdemu z nich poszczególnych części rzeczy do wyłącznego używania, co jest określane podziałem quoad usum.

Sąd I instancji stanął na stanowisku, że podział do użytkowania, który doprowadziłby do wprowadzenia pana Darka do domu, byłby sprzeczny z zasadami współżycia społeczne. Sąd uznał, że okoliczności związane z konfliktem stron mają charakter rażący. Nie uszło również uwadze Sądu, że pan Darek mógłby chcieć zamieszkać w wydzielonej części z nową partnerką i synem. Sąd I instancji silnie akcentował, że wspólne zamieszkiwanie uczestników rodziło dotychczas poważne problemy, które eskalowały także w czyn zabroniony. Zwrócił uwagę, że przedmiotowy lokal nie pozwala na zupełne odseparowanie uczestników, co w konsekwencji może być pretekstem do kolejnych kłótni.

Wspólne ponowne zamieszkanie byłych małżonków, którzy darzą się niechęcią, nie jest czynnikiem, w świetle zasad doświadczenia życiowego, który łagodzi konflikty. Nie bez znaczenia dla sprawy był również fakt toczącej się między uczestnikami sprawy o podział ich majątku wspólnego, gdzie pani Anna domagała się przyznania jej przedmiotowego lokalu na własność. Postępowanie w sprawie  o podział majątku może trwać wiele lat, co sprzyjałoby przeniesieniu się sporu na grunt domowy.

Sąd zwrócił jeszcze uwagę na nasilenie konfliktu w powiązaniu z naturalnie, częstszym widywaniem przez wnioskodawcę córki, zwłaszcza gdy jego kontakty z dzieckiem zostały ustalone w wyroku rozwodowym tylko w weekendy oraz w czasie świąt i przerw od nauki szkolnej. Nie bez znaczenia pozostawałby fakt wytłumaczenia małoletniej, dlaczego ojciec wprowadza się ponownie do mieszkania po tak długim czasie (ponad 3 lata).

Oddalenie wniosku, mając na uwadze powyżej przytoczone argumenty  było uzasadnione zdaniem Sądu w świetle art. 5 k.c.w związku z art. 206 k.c.

Artykuł 5 k.c. stanowi:

Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Sąd podkreślił, że ograniczenia w prawie własności powinny być wyjątkiem i tą sprawę uznał za taką, gdzie ograniczył uprawnienie jednemu ze współwłaścicieli w imię zasad współżycia społecznego.

Apelacja

Od tego orzeczenia odwołał się pan Darek. Niestety i Sąd II instancji nie przyznał mu racji. Podzielił argumenty Sądu Rejonowego, a nadto wskazał, że wykonanie takiego orzeczenia (podziału do użytkowania) w nowych zmienionych okolicznościach (czyli po rozwodzie) godziłoby w zasady rozwodu i doprowadziłoby do powstania sytuacji mieszkaniowej, jaka nie może istnieć między osobami obcymi innej płci. Byłoby to bowiem sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Tak więc pan Darek powinien dążyć do jak najszybszego zakończenia sprawy o podział majątku. Może wówczas uzyska potrzebne pieniądze na nowe mieszkanie.

 

Jeżeli masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl