Zwrot wydatków i nakładów pomiędzy małżonkamiPani Teresa nie miała szczęścia. Wyszła za mąż za pana Andrzeja, który zrobił to raczej z rozsądku niż z potrzeby serca. Długo był kawalerem, „skakał z kwiatka na kwiatek” lecz nigdzie nie zatrzymał się dłużej. Więc kiedy trafiła się pani Teresa, spokojna, pracowita i bez żadnych oczekiwań uznał, że  „to jest to”.

Ponieważ miał działkę budowlaną, więc młodzi postanowili się budować. Wzięli kredyt, drugą część pożyczyła im matka pana Andrzeja i dom stanął. Wspólnie, przez 10 lat spłacili wszystkie zobowiązania finansowe i wtedy pan Andrzej odszedł. Zakochał się. Tak go ta miłość pochłonęła, że zerwał kontakty z żoną, nie łożył na utrzymanie domu. Zapomniał o bożym świecie.

Pani Teresa została sama z domem i wszystkimi płatnościami oraz własną traumą po nieudanym małżeństwie. Nigdy z nikim się już nie związała; żyła tylko pracą, domem i troską o to by na wszystko wystarczyło pieniędzy. Bo jednak jak były dwie pensje, to było co innego.

Nie wiem czy zwróciłaś uwagę, że małżonkowie pobudowali dom na gruncie pana Andrzeja, tak więc w myśl rzymskiej zasady „super ficies solo cedit” co oznacza, że wszystko co na trwale związane jest z gruntem stanowi własność właściciela gruntu, dom stanowił własność pana Andrzeja. Pani Teresie przysługiwał zwrot nakładów na nieruchomość, czyli połowa wartości domu.

W poście pt. Budowa domu na działce Twojego męża-możliwe rozstrzygnięcia Sądu pisałam jakie są możliwości  wyjścia z takiej współwłasności, ale najprostsza – to spłata.

Pan Andrzej i pani Teresa nie rozwiedli się, żyli w faktycznej separacji. Pan Andrzej niezmiennie od 16 lat związany był z panią Małgorzatą. Niestety wiedział, że jest bardzo chory i tuż przed śmiercią zawarł z panią Małgorzatą umowę dożywocia.

Dla przypomnienia powiem tylko, że umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Czyli w naszej sprawie – to pan Andrzej podarował pani Małgorzacie dom w zamian za  dożywotnie utrzymanie. W dwa miesiące później zmarł.

Paradoks polegał na tym, że pani Teresa jako żona wraz z matką pana Andrzeja i jego rodzeństwem odziedziczyła po nim spadek. Tyle tylko, że w spadku nic nie zostało.

Pani Teresa rozpoczęła batalię sądową

W pierwszym rzędzie wystąpiła z żądaniem ustalenia nieważności umowy dożywocia zawartej pomiędzy panem Andrzejem a panią Małgorzatą. Przegrała – zarówno przed Sądem Okręgowym jak i później w Sądzie Apelacyjnym.

Wystąpiła więc przeciwko pani Małgorzacie o zapłatę kwoty 140.000 zł. z tytułu zwrotu nakładów poczynionych przez nią na przedmiotową nieruchomość.

Przegrała.

Sąd Okręgowy prawomocnym wyrokiem oddalił jej powództwo uznając je za przedwczesne z uwagi na brak  wydania przez powódkę nieruchomości pozwanej. Sąd ten stanął na stanowisku, że powódka – czyli pani Teresa może dochodzić zwrotu nakładów dopiero po zwrocie nieruchomości właścicielowi – czyli pani Małgorzacie. Termin przedawnienia takiego roszczenia wynosi 1 rok od dnia zwrotu rzeczy. A wiec tym razem pani Teresa za wcześnie wystąpiła ze swoim roszczeniem.

Marginalnie tylko wspomnę – o czym przeczytasz w dalszej części, że błędne było uzasadnienie tego rozstrzygnięcia, choć prawomocne.

Pani Małgorzata nie chciała tego domu i problemów z mieszkająca tam panią Teresą. Postanowiła go sprzedać. Nabywcy trafili się bardzo szybko; było to młode małżeństwo z trójką dzieci. Wzięli kredyt i kupili przedmiotową nieruchomość za  229.500 zł. Pozostałą część kredytu przeznaczyli na remont i wyposażenie nowego domu.

Po podpisaniu umowy z panią Małgorzatą i przejęciu nieruchomości rozpoczęli starania o usunięcie pani Teresy z ich domu. Ale ona nie chciała się dobrowolnie wyprowadzić.

W końcu Sąd orzekł eksmisję pani Teresy, która jednakże została wstrzymana do czasu otrzymania przez nią lokalu socjalnego.

A więc już trzecia porażka sądowa.

Jak na jedną osobę to dużo, tym bardziej jeśli się zważy, że w jej subiektywnym odczuciu była osobą skrzywdzoną przez los, życie, a teraz  krzywdziły ją sądy.

Pani Teresa nie poddawała się…

Wystąpiła więc przeciwko nowym nabywcom o zwrot  nakładów na zakupioną  przez nich nieruchomość.

Biegły rzeczoznawca z zakresu szacowania nieruchomości wyliczył, że wartość nakładów poczynionych przez panią Teresę i jej męża pana Andrzeja w postaci wartości nieruchomości budynkowej, z uwzględnieniem jej stanu technicznego i zużycia na dzień przed rozpoczęciem remontu przez pozwanych zamyka się kwotą 195.075 zł. czyli po 97.537,50 zł. na każdego małżonka.

Sąd to stanowisko podzielił. Uznał jednak, że ponieważ pani Teresa przez kilka lat bezprawnie zajmowała przedmiotową nieruchomość – pomimo protestów nowych nabywców, to kwotę tę należało obniżyć o połowę. Nie uwzględnił zarzutów pozwanych, że nie oni są legitymowani do występowania w sprawie, gdyż  nieruchomość nabyli w dobrej wierze od poprzedniego właściciela czyli pani Małgorzaty, która była wykazana w księdze wieczystej. Ich zdaniem pani Teresa swoje roszczenia powinna była kierować do pani Małgorzaty, jako osoby, która odniosła realną korzyść majątkową.

W konsekwencji Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych  małżonków solidarnie na rzecz powódki kwotę 48.768,75 zł. tytułem poniesionych przez nią nakładów na przedmiotowa nieruchomość.

Niestety wyrok nie podobał się żadnej ze stron i obie go zaskarżyły.

Sąd Apelacyjny podzielił zarzuty pozwanych małżonków, co doprowadziło do zmiany zaskarżonego wyroki i oddalenia powództwa.

A więc czwarta porażka !

Czyli nic się nie należy  pani Teresie?

Niezupełnie.

Sąd Apelacyjny wskazał, że przedmiotem tej sprawy jest skierowane przeciwko pozwanym roszczenie powódki  o zwrot nakładów poczynionych z majątku wspólnego (dorobkowego) z mężem Andrzejem na nieruchomość stanowiącą jego majątek osobisty, którą pozwani ostatecznie kupili od pani Małgorzaty. W konsekwencji Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo częściowo, a mianowicie w połowie należnego powódce udziału w majątku wspólnym z mężem, z którego zostały poczynione nakłady na jego nieruchomość. Zdaniem Sądu Apelacyjnego przedstawione stanowisko Sądu I instancji nie znajduje oparcia w przepisach prawa materialnego. (!)

Sąd Apelacyjny stwierdził, że w orzecznictwie wyrażono pogląd zgodnie z którym rozliczenie wydatków  nakładów i innych świadczeń z majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego lub odwrotnie, a także rozliczenie długów jednego z małżonków zaspokojonych z majątku wspólnego następuje w postępowaniu nieprocesowym wówczas, gdy toczy się postępowanie o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej przewidziane w przepisach art.567 k.p.c.

To ostatnie postępowanie wchodzi jednak w rachubę wtedy, gdy przedmioty majątkowe nabyte przez oboje małżonków lub przez jednego z nich w czasie trwania małżeństwa jako obiekt podziału w sensie fizycznym jeszcze istnieją. Jeżeli tego rodzaju majątku nie ma, to brak jest podstaw do rozliczenia wydatków i nakładów w trybie postępowania nieprocesowego, bo nie ma również podstaw do postępowania o podział majątku wspólnego. Do rozpoznania roszczeń z tytułu zwrotu wydatków i nakładów, a także długów, o których mowa w przepisie art. 45 k.r.o., właściwy jest wówczas tryb procesowy, z tym że materialno prawną podstawą rozstrzygnięcia pozostaje przepis art. 45 k.r.o. jako lex sepcialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego o zwrocie nakładów na cudzą rzecz lub o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Z treści art. 45 k.r.o. wynika założenie, że każdy z małżonków powinien w zasadzie zwrócić przypadający na drugiego małżonka udział w nakładach poczynionych z majątku wspólnego na majątek odrębny drugiego małżonka, bez względu na to, czy składnik objęty nakładami po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej został zbyty. Zbycie przez małżonka nieruchomości z przedmiotowymi nakładami po ustaniu wspólności ustawowej nie wywołuje przejścia z mocy samego prawa tego zobowiązania na nabywcę. Obciążenie nabywcy obowiązkiem zwrotu udziału w nakładach na rzecz byłego  małżonka zbywcy podważałoby pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Pomiędzy panią Teresą a jej mężem nie toczyło się postępowanie o podział majątku, a wspólność majątkowa między nimi ustała na skutek śmierci męża. Powyższe stanowisko o braku podstaw prawnych do dochodzenia przez małżonka od nabywcy nieruchomości, stanowiącej majątek osobisty współmałżonka roszczeń z tytułu nakładów z majątku wspólnego małżonków na tę nieruchomość, znajduje dodatkowe uzasadnienie w poglądzie, zgodnie z którym roszczenie o zwrot równowartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.

Więzi majątkowe pomiędzy małżonkami w ramach wspólności majątkowej są silniejsze niż pomiędzy współwłaścicielami i skoro nakłady na nieruchomość mogą być rozliczane tylko pomiędzy tymi współwłaścicielami  w czasie dokonywania nakładów, to tym bardziej nakłady poczynione z majątku wspólnego na nieruchomość jednego z małżonków powinny być rozliczone pomiędzy współmałżonkami.

I tu sprawa najważniejsza:

Jeśli którykolwiek z małżonków nie dożył do chwili wystąpienia przez drugiego małżonka o rozliczenie nakładów, to odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą jego spadkobiercy.

Tak więc Sąd Apelacyjny wskazał pani Teresie drogę do dochodzenia i rozliczenia nakładów na dom, który budowała wspólnie z mężem. Czyli spadkobiercy.

W związku z tym Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, iż pozwani małżonkowie nie posiadają legitymacji w niniejszej sprawie, podobnie jak nie ma zastosowania art. 226 k.c. Dlatego zaskarżony wyrok został zmieniony, a powództwo oddalone.

Nie wiem czy pani Teresa będzie miała siłę na kolejną sprawę. Wprawdzie walczy o prawie 100.000 zł. ale ileż można……….

Trzymam za Nią kciuki, bo jest naprawdę w dramatycznej sytuacji.

gospodarstwo rolne i rolnicyDzisiaj przyszła do mnie Pani; martwiła się, że jej mąż (alkoholik) jako jedyny właściciel gospodarstwa rolnego  chce to gospodarstwo sprzedać. Pieniądze „się rozejdą”, a przecież oni mają dorosłe dzieci, którym nic w życiu nie dali!

Poradziłam jej aby spróbowała namówić męża na darowiznę na rzecz dzieci. Wtedy Pani powiedziała, że dzieci niestety nie są rolnikami, a więc (według niej) nie mogą być właścicielami gospodarstwa rolnego.

To stwierdzenie uświadomiło mi, że nie do końca wiemy jak to jest z tymi uprawnieniami  rolniczymi potrzebnymi do kupna, darowizny czy dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

Tak więc dzisiejszy wpis  będzie temu poświęcony ale tylko w aspekcie rolników indywidualnych.

Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych

Co do zasady – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym  jest jeden z małżonków.

Kto to jest rolnik indywidualny?

Zgodnie z ustawą „o kształtowaniu ustroju rolnego”  (Dz.U. 2017.2196.) –

za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Nabycie to przede wszystkim kupno ale również  darowizna, spadkobranie a nawet  zasiedzenie.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Są jednak wyjątki.

Nabywcą  nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny  jeśli zbywcą jest osoba bliska dla niego. Osobami bliskimi są: rodzice, rodzeństwo, dziadkowie ale również i konkubin. Tak więc jeśli dostaniesz od rodziców ziemię, to nie musisz być rolnikiem możesz być lekarzem, listonoszem lub budowlańcem. Tak więc dzieci mojej dzisiejszej Klientki również mogą nabyć gospodarstwo rolne pomimo tego, iż nie są rolnikami.

Również  nie musi być rolnikiem osoba nabywająca  nieruchomość rolną w wyniku  dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. I nie ma tu ograniczenia, że dotyczy to dziedziczenia po osobie bliskiej. Tak więc jeśli znajomy sąsiad zapisze Ci w testamencie ziemię, to też nie musisz być rolnikiem, a ziemię odziedziczysz.

Są jeszcze dwa mało istotne sposoby nabycia nieruchomości rolnej, (z uwagi na wielkość nabywanej powierzchni) a mianowicie: jeśli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, to właściciel tego gruntu może żądać wykupienia zajętej części gruntu jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.  Oraz jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej  znacznie wartość zajętej na ten cel działki , może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Musisz wiedzieć, że za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej przez inne jeszcze osoby i w innych przypadkach niż omówiłam wyżej. Dyrektor Generalny wydaje wówczas decyzję.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat  od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości  i prowadzić je osobiście.

W okresie tych 10 lat, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Co oznacza tylko tyle, że nabywca nie może jej ani sprzedać ani nawet wydzierżawić  przez okres 10 lat.

W przypadkach losowych, niezależnych od nabywcy, Sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyrazi zgodę  na  zbycie (czyli np. na sprzedaż albo darowiznę) albo oddanie w posiadanie innym podmiotom (dzierżawę) przed upływem 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. A więc jeśli wydzierżawiłeś swoją nieruchomość rolną a chcesz ją sprzedać, to o tym fakcie musisz powiadomić dzierżawce, który ma prawo ją pierwszy kupić. (często robi to notariusz, przesyłając dzierżawcy akt notarialny z informacją o prawie pierwokupu). Na ten temat pisałam w poście pt.: Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu”

Ale nie w stosunku do każdego dzierżawcy istnieje obowiązek poinformowania go o prawie pierwokupu, lecz tylko w stosunku do takiego, który ma zawartą umowę dzierżawy w formie pisemnej i umowa ta ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej  przez 3 lata licząc od tej daty  oraz wówczas gdy nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Dopiero gdy Krajowy Ośrodek nie będzie zainteresowany zakupem, to można sprzedać wybranej przez siebie osobie – czyli rolnikowi indywidualnemu.

Czasami bywa tak, że nabywcy bardzo zależy na zakupie określonej nieruchomości i gotowy jest zapłacić nawet dużo wyższą cenę ale jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i są podmioty którym przysługuje prawo pierwokupu, to mogą one doprowadzić  do obniżenia ceny. Ale tylko wtedy gdy cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Pisałam o tym w poście pt. Kiedy Sąd obniży cenę sprzedawanej nieruchomości rolnej„. Wówczas wykonujący prawo pierwokupu może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do Sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Ma na to naprawdę mało czasu. Jeśli „zaśpi”, to będzie mógł kupić ale po tej dużo wyższej cenie.

Sankcje nieważności

Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

W szczególności nieważne jest:

  1. dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu,
  2. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Sądu,
  3. nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

*****

Niniejszy wpis z oczywistych powodów nie wyczerpuje tematu , ale mam nadzieję ,że choć trochę przybliżył podstawowe pojęcia i instytucje.

Zgodnie z treścią art. 206 k.c.

każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

współposiadanie nieruchomości lokalowej

W poprzednim wpisie zatytułowanym Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli wspomniałam, że może zdarzyć się sytuacja, że pomimo, iż teoretycznie istnieją warunki do współposiadania przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, Sąd taki wniosek oddali nie orzekając o wynagrodzeniu stanowiącym swoistą rekompensatę  za brak możliwości  korzystania z rzeczy wspólnej.

Kiedy tak się stanie?

Otóż wtedy, gdy żądanie dopuszczenia do współposiadania będzie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Na czym to polega?  Już tłumaczę, oczywiście na przykładzie zaczerpniętym z sali sądowej.

Panu Darkowi i pani Ani poszczęściło się; kupili mieszkanie o jakim zawsze marzyli; śliczne, słoneczne, dwupoziomowe.  Byli małżeństwem już ustabilizowanym, z siedmioletnim stażem, więc bez problemu dostali kredyt. Pan Darek miał własną działalność gospodarczą przynoszącą konkretne dochody a i pani Ania pracowała, tak więc było ich po prostu stać na taki zakup.

Ale jak pokazuje życie, stabilizacja potrafi być dla niektórych nudna, a dla związku wręcz zabójcza. Jeśli więc nie ma nowych wyzwań, czasami taka sytuacja kończy się rozpadem małżeństwa.

W rok po zakupie mieszkania pani Ania odkryła, że jej mąż ma romans. Relacje między małżonkami zaczęły się pogarszać; dochodziło między nimi do częstych kłótni, co utwierdzało pana Darka w przeświadczeniu, że to małżeństwo się kończy. Również relacje między rodzinami stały się napięte. Któregoś razu pan Darek w czasie kłótni pobił teścia. Ponieważ obrażenia ciała u starszego pana nie były znaczne, Sąd warunkowo umorzył postępowanie karne wobec pana Darka na okres 1 roku. Ale to zdarzenie zadecydowało o wyprowadzeniu się przez niego z domu. Zamieszkał w wynajętym mieszkaniu.

W półtora roku później został orzeczony rozwód z wyłącznej winy pana Darka. Konsekwencją takiego rozstrzygnięcia było obciążenie go obowiązkiem alimentacyjnym na rzecz byłej żony w wysokości 1.000 zł. miesięcznie oraz małoletniej córki w wysokości 1.500 zł. miesięcznie. Ta wysokość zasądzonych alimentów dowodzi, iż sytuacja finansowa pana Darka była bardzo dobra. Próbował się wprawdzie bronić wskazując, że ponosi koszty wynajmu mieszkania a poza tym urodził mu się syn, którego również musi utrzymać, ale nie pomogło. Sądu nie przekonał.

W związku z tym, że pan Darek od półtora roku nie zamieszkiwał we wspólnym mieszkaniu, Sąd odstąpił od orzekania o sposobie korzystania z mieszkania. Gdyby nie  ta okoliczność  (niezamieszkiwanie), to niewątpliwie Sąd podzieliłby mieszkanie stron do korzystania jak to zwykle się dzieje w takich sytuacjach , a dotyczy to nawet małych mieszkań w bloku, a co dopiero mieszkania tak dużego jakie posiadali małżonkowie.

Teraz to dwupoziomowe mieszkanie zajmowała pani Anna wraz z 10-letnią córką i samodzielnie ponosiła wszystkie koszty związane z utrzymaniem tego lokalu. Było jej coraz ciężej, bo w krótkim czasie po rozwodzie pan Darek z uwagi na złą kondycję finansową prowadzonej przez niego spółki, zakończył jej działalność. Musiał również zrezygnować z wynajmowania samodzielnego mieszkania i przeniósł się do rodziców. Zmuszony był zatrudnić się na pół etatu z wynagrodzeniem 1000 zł. miesięcznie. I w związku z tym nie był w stanie spełniać obowiązku alimentacyjnego w całości .

Sprawy w Sądzie

Chcąc definitywnie zamknąć ten rozdział w swoim życiu, pani Anna wniosła sprawę o podział majątku wspólnego.

W odpowiedzi pan Darek złożył wniosek o ustalenie sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego poprzez dopuszczenie go do wyłącznego korzystania z pomieszczeń znajdujących się na drugim poziomie przedmiotowego lokalu z prawem przejścia przez pierwszy poziom mieszkania.

Niewykluczone, że uznał, że jest to ostatnia szansa na łatwe i szybkie zdobycie mieszkania. Mając trudną sytuację materialną, partnerkę życiową bez mieszkania i malutkie dziecko miał nadzieję,  że ponowne zamieszkanie może finalnie doprowadzić do podziału tego mieszkania poprzez wyodrębnienie własności lokali.

Pani Anna kategorycznie sprzeciwiła się jego zamieszkaniu.

Po trwającej rok sprawie Sąd oddalił wniosek pana Darka.

W uzasadnieniu wskazał, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli natomiast nie jest możliwe wspólne korzystanie przez właścicieli z rzeczy wspólnej, możliwym jest wydzielenie każdemu z nich poszczególnych części rzeczy do wyłącznego używania, co jest określane podziałem quoad usum.

Sąd I instancji stanął na stanowisku, że podział do użytkowania, który doprowadziłby do wprowadzenia pana Darka do domu, byłby sprzeczny z zasadami współżycia społeczne. Sąd uznał, że okoliczności związane z konfliktem stron mają charakter rażący. Nie uszło również uwadze Sądu, że pan Darek mógłby chcieć zamieszkać w wydzielonej części z nową partnerką i synem. Sąd I instancji silnie akcentował, że wspólne zamieszkiwanie uczestników rodziło dotychczas poważne problemy, które eskalowały także w czyn zabroniony. Zwrócił uwagę, że przedmiotowy lokal nie pozwala na zupełne odseparowanie uczestników, co w konsekwencji może być pretekstem do kolejnych kłótni.

Wspólne ponowne zamieszkanie byłych małżonków, którzy darzą się niechęcią, nie jest czynnikiem, w świetle zasad doświadczenia życiowego, który łagodzi konflikty. Nie bez znaczenia dla sprawy był również fakt toczącej się między uczestnikami sprawy o podział ich majątku wspólnego, gdzie pani Anna domagała się przyznania jej przedmiotowego lokalu na własność. Postępowanie w sprawie  o podział majątku może trwać wiele lat, co sprzyjałoby przeniesieniu się sporu na grunt domowy.

Sąd zwrócił jeszcze uwagę na nasilenie konfliktu w powiązaniu z naturalnie, częstszym widywaniem przez wnioskodawcę córki, zwłaszcza gdy jego kontakty z dzieckiem zostały ustalone w wyroku rozwodowym tylko w weekendy oraz w czasie świąt i przerw od nauki szkolnej. Nie bez znaczenia pozostawałby fakt wytłumaczenia małoletniej, dlaczego ojciec wprowadza się ponownie do mieszkania po tak długim czasie (ponad 3 lata).

Oddalenie wniosku, mając na uwadze powyżej przytoczone argumenty  było uzasadnione zdaniem Sądu w świetle art. 5 k.c.w związku z art. 206 k.c.

Artykuł 5 k.c. stanowi:

Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Sąd podkreślił, że ograniczenia w prawie własności powinny być wyjątkiem i tą sprawę uznał za taką, gdzie ograniczył uprawnienie jednemu ze współwłaścicieli w imię zasad współżycia społecznego.

Apelacja

Od tego orzeczenia odwołał się pan Darek. Niestety i Sąd II instancji nie przyznał mu racji. Podzielił argumenty Sądu Rejonowego, a nadto wskazał, że wykonanie takiego orzeczenia (podziału do użytkowania) w nowych zmienionych okolicznościach (czyli po rozwodzie) godziłoby w zasady rozwodu i doprowadziłoby do powstania sytuacji mieszkaniowej, jaka nie może istnieć między osobami obcymi innej płci. Byłoby to bowiem sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Tak więc pan Darek powinien dążyć do jak najszybszego zakończenia sprawy o podział majątku. Może wówczas uzyska potrzebne pieniądze na nowe mieszkanie.

 

Jeżeli masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną.

korzystanie z rzeczy wspólnejCzasami zdarza się tak, że współwłasność powstaje w wyniku spadkobrania. Dziedzicząc np. nieruchomość po bliskiej nam osobie niejako zostajemy przymuszeni do wejścia w relacje z osobami, których chcielibyśmy uniknąć, a które również są spadkobiercami.

Coraz częściej małżeństwa się rozpadają i powstają nowe „patchworkowe rodziny”. Dopóki żyje rodzic, który jest łącznikiem pomiędzy dawną a nową rodziną, relacje na ogół są poprawne, sytuacja zmienia się wraz z jego śmiercią. Odżywają wówczas zepchnięte do podświadomości urazy i niechęci. Wtedy okazuje się, że druga żona naszego ojca jest dla nas osobą obcą, z która nic nas nie łączy, choć przez lata ocenialiśmy ją życzliwie. Ta zmiana postawy mentalnej sprawia, że dajemy sobie przyzwolenie na bezpardonową walkę o pozostały majątek.

Tak też było w sprawie o której chcę Ci opowiedzieć.

Pan Krzysztof, choć do tego się nie przyznawał czuł, że musi chronić swoją drugą żonę przed swoimi dziećmi z pierwszego małżeństwa. Niby wszystko było dobrze, ale coś mu mówiło, że jak jego zabraknie, to może to być nierówna walka. Małżonkowie byli już w podeszłym wieku, nie mieli wspólnych dzieci a on czuł, że zbliża się jego koniec.

Sporządził więc testament.

Jedyny składnik majątku jakim był lokal mieszkalny zapisał na rzecz żony – pani Anny w udziale 1/2 części i na rzecz syna i córki po 1/4 części. W krótkim czasie po tym umarł.

W dwa miesiące po sprawie o stwierdzenie nabycia spadku, dzieci pana Krzysztofa wystąpiły z pismem do pani Anny wzywając ją do zapłaty 1.000 zł. za tytułem wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Żądali zapłaty za dwa miesiące. Ona odmówiła wskazując, że nie pobiera z tytułu najmu żadnych pożytków.

Sprawa trafiła do Sądu.

A tam Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości na okoliczność wartości miesięcznego czynszu najmu jaki można by otrzymać za wynajem spornego lokalu.

Biegły wyliczył, że możliwy czysty czynsz za wynajem lokalu mieszkalnego przy uwzględnieniu stanu lokalu jako dobrego, w okresie ostatniego roku wynosił 1.430 zł. miesięcznie.

Powodowie domagali się zasądzenia od pozwanej odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną z lokalu stanowiącego również ich współwłasność. Pozwana natomiast wywodziła, iż lokal nie przynosi żadnych pożytków i tym samym roszczenie powodów jest bezzasadne. Bezspornym w sprawie był fakt, iż strony są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, w którym obecnie zamieszkuje jedynie pozwana.

Sąd I instancji przyznał rację powodom !

Uznał, że w przedmiotowej sprawie powodowie pomimo tego, że są współwłaścicielami przedmiotowego lokalu nie zostali dopuszczeni do jego współposiadania i korzystania. Mieszkanie bowiem zajmuje pozwana. Sąd podkreślił, że współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania rzeczy w sposób przewidziany w art. 206 k.c. narusza jego uprawnienia wynikające ze współwłasności, która jest postacią własności i tym samym podlega ochronie na podstawie art. 222 i następne k.c.

Zgodnie z art. 206 k.c.” każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 par. 2 k.c. lub art. 225 k.c. Wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega nie tylko ogólnym ograniczeniom co do treści wykonywania własności, ale ponadto ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli

Sąd doszedł do przekonania, iż roszczenie powodów jest uzasadnione co do zasady i uznał, że należy im się odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu za dwa miesiące czyli po 357,50 zł. za każdy miesiąc oraz zasądził na ich rzecz koszty procesu.

Brzmi rozsądnie – ale….

Od tego orzeczenia odwołała się pozwana. Zaskarżając wyrok w części rozstrzygającej na jej niekorzyść domagała się jego zmiany i oddalenia powództwa .Zarzuciła wyrokowi naruszenie art. 206 k.c. Pozwana podniosła, iż w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób zarzucić jej takie działanie, które naruszałoby lub pozbawiło powodów możliwości korzystania z rzeczy.

A co na to Sąd Okręgowy ?

Uznał,że trafny okazał się zarzut pozwanej naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego – art. 206 k.c. polegający na przyjęciu, że pozwana w sposób bezprawny naruszyła prawo powodów do korzystania ze wspólnej nieruchomości.

Sąd przywołał uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z 2013 r. zgodnie z którą współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224par. 2 lub 225 k.c.

Aby jednak zaktualizowało się roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej musi wcześniej wystąpić element bezprawności. Przejawem takiej bezprawności jest odmowa współwłaściciela władającego rzeczą dopuszczenia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania.

W przedmiotowej sprawie powodowie w ogóle nie zwracali się do pozwanej z prośbą o dopuszczenie do współposiadania, tak więc nie było podstaw do twierdzenia, że zostali oni pozbawieni współposiadania bądź bezprawnie niedopuszczeni do współposiadania. A skoro tak, to wynagrodzenie w ogóle im się nie należało.Sam fakt użytkowania „ponad udział” nie stanowi podstawy do żądania wynagrodzenia.

W uzasadnieniu swojego orzeczenia Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na jeszcze jeden bardzo ważny aspekt, a mianowicie, iż nie da się przyjąć ogólnej zasady, że niezależnie od okoliczności, odmowa dopuszczenia do współposiadania zawsze będzie rodziła prawo do wynagrodzenia. A więc będą takie okoliczności, które sprawią, że pomimo niedopuszczenia do współposiadania, nie będzie to rodziło obowiązku wynagrodzenia.

Opowiem Ci o tym następnym razem, bo to bardzo ciekawa sprawa.

Przy okazji zajrzyj do mojego wpisu pt.: A co jak Twój były mąż zabierze Wasz wspólny samochód? – czyli roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z rzeczy.

****************************

Moja rada

Jeśli tylko pojawi się kwestia dopuszczenia do współposiadania lub wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej,w pierwszym rzędzie rozważ czy nie przyszedł już czas na zniesienie współwłasności .

Jeżeli masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną.

Wiesz, kiedy przychodzi do mnie człowiek i mówi, że musi dokonać działu spadku po zmarłym współmałżonku, bo dzieci domagają się spłat, to jest mi zawsze bardzo przykro. Nietrudno wczuć się w położenie tego najczęściej starego człowieka, który zamiast dożyć spokojnej starości, musi martwić się jak stawić czoła takiej sytuacji. Młody człowiek nie zastanawia się, jakie to jest ogromne wyzwanie dla jego rodzica, skąd weźmie pieniądze na spłatę, a co się stanie jeśli tych pieniędzy nie zdobędzie? W wieku 70 lat samo życie dla wielu osób jest wyzwaniem, a co dopiero mierzenie się z takimi sprawami!

Więc jeśli to możliwe, nie dręczmy naszych rodziców podziałami, spłatami, kredytami. Pozwólmy im w spokoju dopełnić życia. A potem…. ruszymy do boju po spadek.

To tyle, jeśli chodzi o refleksję nad życiem starych ludzi.

I a propos działu spadku – oczywiście prawdziwa historia.

Pani Grażyna miała już dość żądań swojego najstarszego syna o podział spadku po zmarłym ojcu i wniosła sprawę o dział spadku. Dzieci było pięcioro, ale tylko Stanisław domagał się „swojego”.

W skład spadku wchodziło gospodarstwo rolne, które odziedziczyła pani Grażyna jako żona w udziale 5/20 części oraz dzieci – każde po 3/20 części.

W skład tego gospodarstwa wchodziła między innymi działka nr 351 zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, garażem murowanym i drewnianym oraz szklarnią. Działka wraz zabudowaniami stanowiła współwłasność pani Grażyny i jej zmarłego męża, tak więc dziedziczenie dotyczyło tylko udziału 1/2  po zmarłym.

Budynek mieszkalny był budynkiem jednorodzinnym, trójkondygnacyjnym z mieszkalną sutereną, w którym pomieszczenia na piętrze zajmował Stanisław z rodziną, pomieszczenia na parterze zajmowała pani Grażyna wraz z dwoma synami, a pomieszczenia w suterenie zajmowała córka Marianna.

Już w odpowiedzi na wniosek Stanisław zażądał ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym. We wpisie pt. Wyodrębnienie własności lokali jako forma zniesienia współwłasności pisałam, że w budynku jednorodzinnym można wyodrębnić własność tylko dwóch lokali, choćby nawet warunki pozwalały na wyodrębnienie większej ilości. Ponieważ w przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy uznał za usprawiedliwione, co do zasady żądanie Stanisława o ustanowienie odrębnej własności lokali, wydał postanowienie wstępne w którym upoważnił go do wykonania – tymczasowo na jego koszt niezbędnych robót adaptacyjnych, szczegółowo określonych w postanowieniu  oraz opinii pisemnej biegłego rzeczoznawcy majątkowego, tak by wyodrębnienie tych lokali było możliwe. Jako alternatywny wniosek, Stanisław proponował przyznanie jemu całości majątku ze spłatą na rzecz pozostałych spadkobierców.

Ponieważ była to sprawa o zniesienie współwłasności i dział spadku, tak więc jeśli Sąd przychyliłby się do żądania Stanisława mógłby on doprowadzić (w pewnej perspektywie czasowej) do pozbycia się całej swojej rodziny z gospodarstwa, które było przecież dorobkiem życia jego rodziców. Czy to byłoby sprawiedliwe ?

Przepisy o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego wskazują, że najpierw Sąd rozważa podział fizyczny gospodarstwa między współwłaścicieli. Ale niestety orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednolite i nigdy nie wiadomo czy podział fizyczny w danych okolicznościach będzie uznany za zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej czy uznany zostanie za sprzeczny z takimi zasadami. W konsekwencji może nie dojść do takiego podziału. Dalszym kryterium jest prowadzenie gospodarstwa rolnego albo stałej w nim pracy przez osobę ubiegającą się o przyznanie jej gospodarstwa rolnego. Tak naprawdę w sprawie, o której pisz , to Stanisław prowadził spadkowe gospodarstwo z uwagi na wiek matki, ale ona w dalszym ciągu w nim pracowała. Tak więc byłaby jakaś szansa.

Tak czy siak, Sąd Rejonowy w pierwszym rzędzie skłonił się do wyodrębnienia własności lokali. Uzasadnił to pierwszeństwem podziału fizycznego rzeczy wspólnej, a za taki podział rozumiane jest wyodrębnienie własności lokali. Stwierdził, że taki podział przez wyodrębnienie własności dwóch lokali jest możliwy i uzasadniony potrzebami mieszkaniowymi Stanisława i jego 6-osobowej rodziny oraz pozostałych uczestników postępowania. Sąd wziął również pod uwagę niewielkie możliwości finansowe stron co miałoby ogromne znaczenie w razie ewentualnych spłat i dopłat.

Pani Grażyna poczuła się zagrożona tym wstępnym rozstrzygnięciem Sądu i wniosła apelację.

Sąd Okręgowy podzielił jej zarzuty i zmienił zaskarżone postanowienie, oddalając wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali.

Rodzina odetchnęła z ulgą.

Sąd Okręgowy wskazał, że przeciwko dokonanemu przez Sąd I instancji podziałowi przemawia bardzo mały udział uczestnika – Stanisława w dzielonej działce i zabudowaniach mieszkalnych, wynoszący jedynie 5%, podczas gdy udział wnioskodawczyni wynosi 75%. Ta dysproporcja nie pozwalała zdaniem Sądu Okręgowego na podział przez wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych. Sąd drugiej instancji uznał również, iż Sąd Rejonowy nie rozważył możliwości dokonania przez Stanisława nakładów na wyodrębnienie lokali ani możliwości dokonania przez niego spłat, jak również tego, że w razie przyznania całej nieruchomości wnioskodawczyni będzie ona musiała spłacić tylko uczestnika, a więc jedynie 5% wartości i pomogą jej w tym pozostali uczestnicy , którzy zrzekli się spłat. Natomiast w razie podziału uczestnik-Stanisław nie będzie w stanie dokonać spłaty, gdyż jego sytuacja majątkowa nie daje takiej rękojmi, skoro wielokrotnie żądał przed Sądem zwolnienia od kosztów sądowych .

Sąd Okręgowy zarzucił również Sądowi I instancji, że dopuszczalność wyodrębnienia dwóch lokali przyjął w oparciu o opinię biegłego do spraw wyceny nieruchomości, który nie ma wiadomości specjalnych w tym zakresie, a oceny takiej dokonać można wyłącznie w oparciu o opinię biegłego z zakresu budownictwa i architektury. Zdaniem Sądu Okręgowego, Sad Rejonowy nie wyjaśnił również w sposób dostateczny potrzeb mieszkaniowych Stanisława, co było konieczne przy przyjęciu, że właśnie potrzeby mieszkaniowe jego i jego rodziny uzasadniają podział. Ustalenie, że nie posiada on innych możliwości mieszkaniowych nie zostało skonfrontowane z zarzutami wnioskodawczyni i pozostałych uczestników oraz wypisami z ksiąg wieczystych  z których wynika, iż w toku postępowania żona Stanisława podarowała ich synowi nieruchomość w miejscowości T, a więc rodzina Stanisława może tam zamieszkać. Przeciwko podziałowi przemawiał też zdaniem Sądu Okręgowego konflikt panujący w rodzinie stron.

Brzmi rozsądnie – nie uważasz ? Ale niestety niezgodnie z prawem!

Dura lex sed lex- twarde prawo ale prawo

Od powyższego postanowienia skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego wniósł Stanisław.

A Sąd Najwyższy „przejechał się” po Sądzie Okręgowym i uchylił jego postanowienie, w którym oddalił on wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali. Sąd Najwyższy przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy stwierdził, że podział fizyczny rzeczy jest podstawowym sposobem, zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę. Dlatego przy zniesieniu współwłasności Sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba  że współwłaściciele zgodnie żądają przyznania rzeczy jednemu z nich, bądź sprzedaży rzeczy.

Podziałem rzeczy jest również ustanowienie odrębnej własności lokali, a warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału. Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy , w tym przez ustanowienie odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie WYJĄTKOWO i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w art. 211 k.c.

Art. 211 k.c. stanowi:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Czyli – gdy choć jeden z uczestników żąda podziału fizycznego rzeczy, w tym wypadku poprzez wyodrębnienie własności lokali, to Sąd musi taki fizyczny podział przeprowadzić, o ile nie jest on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo może pociągać za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Tak więc niestety, ponieważ Stanisław zgłosił żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali, to o ile nie będzie przeciwwskazań, Sąd takiego podziału musi dokonać. I nie ważne, że Stanisław ma tylko 5%  udziału w dzielonej działce a wnioskodawczyni ma 75%, ani to że strony są w konflikcie. Skoro przepis ustawy daje pierwszeństwo podziałowi fizycznemu, to Sąd musi się do tego przepisu zastosować.

Tak więc widzisz , nawet współczujący Sąd nie może nagiąć prawa.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu stwierdził, że sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem domu, w którym dwie rodziny zaspokajają potrzeby mieszkaniowe i możliwe jest wyodrębnienie lokali, byłoby przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli i pozbawienie drugiego mieszkania, w którym mieszkał. Nawet okoliczność, że współwłaściciel jest posiadaczem mieszkania zaspokajającego obecnie jego potrzeby mieszkaniowe sama przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez Sąd odrębnej własności lokali. Podobnie nie mogą usprawiedliwiać odmowy ustanowienia odrębnej własności lokali same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami.

Tak więc niewątpliwie Stanisław dopnie swego , najprawdopodobniej otrzyma kondygnację w domu i wiele na to wskazuje , że i całe gospodarstwo. Ale czy zdoła spłacić swoją matkę i rodzeństwo ?

Czas pokaże.