Udział w kamienicyZewsząd słyszy się, aby inwestować w nieruchomości, bo to po pierwsze dobra lokata kapitału, a co najważniejsze przynosząca dochody.

Kiedy więc pani Hannie i panu Wiesławowi nadarzyła się okazja kupna udziału w kamienicy od spadkobiercy, niewiele myśląc wzięli kredyt i kupili. Bardzo się cieszyli, że na parterze budynku są lokale użytkowe, bo to oznaczało regularne wpływy z czynszu i bezproblemową spłatę kredytu. Ponieważ kamienica miała dobrą lokalizację, sami planowali tam zamieszkać.

Tak więc po zakupie udziału w nieruchomości, powiadomili pozostałych spadkobierców o swoim istnieniu, chcieli się spotkać i uzgodnić nowe zasady rozliczeń, a tu NIC !  Spadkobiercy „nabrali wody w usta”, nikt się nie chciał z nimi spotykać a tym bardziej zmieniać istniejącego sposobu podziału kwot uzyskiwanych z czynszów.

Ponieważ spłata kredytu nagliła, a oczekiwanych pieniędzy nie było – małżonkowie wnieśli sprawę do Sądu.

Sprawa w Sądzie

Za pośrednictwem swojego pełnomocnika, wnieśli o:

  1. zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości przez wyodrębnienie własności lokali i podział do użytkowania części wspólnych,
  2. zasądzenie równowartości pożytków pobranych z tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli,
  3. wynagrodzenie z tytułu niemożności korzystania z nieruchomości.

Spadkobiercy wnieśli o oddalenie wniosku zarzucając, że dotyczy on w istocie jednego składnika masy spadkowej, w odniesieniu do której dopuszczalne jest jedynie przeprowadzenie postępowania o dział spadku.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek o zniesienie współwłasności

W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że współwłasność  masy spadkowej w postaci spadku nabytego przez kilku spadkobierców nie stanowi współwłasności, która może być zniesiona zgodnie z art. 210 i nast. k.c. oraz art. 617 i nast. k.p.c.

Art. 210 k.c. stanowi: 

Natomiast art. 617 k.p.c.  stanowi: We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Zdaniem Sądu wyklucza to dopuszczalność prowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Nabywca udziału w przedmiocie spadkowym nie może żądać zniesienia współwłasności tylko tego przedmiotu, w którym nabył udział. Jeżeli nie zachodzą przeszkody do wydzielenia mu nabytej części przedmiotu spadkowego, może to nastąpić jedynie w toku postępowania o dział spadku. Przeprowadzenie postępowania o dział spadku jest niezbędne zdaniem Sądu także z tego względu, że tylko w takim postępowaniu mogą być rozstrzygnięte zarzuty znajdujące podstawę w art. 1036 k.c.

Pisałam o tym w poście zatytułowanym Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku” oraz „Uprawnienie przysługujące spadkobiercy a skarga pauliańska

O oddaleniu wniosku zadecydował bak legitymacji Małżonków do złożenia wniosku o dział spadku .

No i jest pat

Bo Sąd nie wskazał drogi prawnej dla Małżonków, powiedział tylko, że zniesienie współwłasności – nie jest możliwe i dział spadku również – nie jest możliwy z uwagi na brak legitymacji do wytoczenia sprawy po stronie Małżonków.  A więc w jaki sposób Małżonkowie mogliby realizować swoje prawa jako współwłaściciele? Było rzeczą oczywistą, że spadkobiercy nie wniosą sprawy o dział spadku, a z tego orzeczenia wynikało, że tylko oni mogą to zrobić.

Stanowisko to zaakceptował Sąd Okręgowy. Sąd ten wskazał, że gdy podstawą ujawnienia prawa zbycia co do udziału we własności nieruchomości jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, to nabywca ma świadomość, że zbywca jest jednym ze współuprawnionych i musi liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z art. 1036 k.c., którego nieznajomość nie podlega ochronie.

Nie można było tak tego zostawić i Małżonkowie wnieśli skargę kasacyjną.

Sąd Najwyższy wydał postanowienie z dnia 20 stycznia 2012 r. w którym rozwiał wszelkie wątpliwości.

„Nabywca udziału w przedmiocie spadkowym nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o dział spadku po poprzednim właścicielu tego przedmiotu, natomiast może on żądać  zniesienia współwłasności , w której pozostaje”.

Nareszcie!!!

Całkowicie odmiennie niż Sąd Rejonowy i Sąd Okręgowy, Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że zniesienie współwłasności nieruchomości należącej do spadkobierców oraz niebędącego spadkobiercą nabywcy udziału w nieruchomości może nastąpić na wniosek tego nabywcy na podstawie art. 210 i nast. k.c. oraz art. 617 k.p.c.

W uzasadnieniu uchwały  Sąd Najwyższy wskazał, że nabywca udziału w nieruchomości spadkowej niewątpliwie staje się jej współwłaścicielem, zgodnie bowiem z art. 1036 k.c. spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje jednak nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem Sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne. Oznacza to, że wnioskodawcy (czyli Małżonkowie), co do zasady są legitymowani do wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności, gdyż uprawnienie to przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od zgody innych współwłaścicieli (art. 210 zdanie pierwsze k.c.)

Tak więc sama widzisz – skończyło się dobrze. Nie zazdroszczę jednak Małżonkom drogi jaką musieli przebyć,  by móc skorzystać ze swojej własności.

Ale dziś już wiemy: jeśli kupisz udział w kamienicy od spadkobiercy i Twoje starania polubownego załatwienia sprawy z pozostałymi spadkobiercami nie przyniosą efektu, nie zwlekaj – wnieś sprawę o zniesienie współwłasności. 

skarga pauliańskaKiedy fachowy pełnomocnik wnosi sprawę do sądu, zdarza się, że ma wątpliwość co do podstawy prawnej na której opiera swoje żądanie. Podstawa prawna to inaczej przepis ustawy – w tym wypadku kodeksu cywilnego w oparciu o który wywodzi roszczenie. Czasami jest tak, że pod jeden stan faktyczny podpadają różne przepisy. Na przykład jeśli starsza pani została oszukana i podarowała swoje własnościowe mieszkanie, to czy należy wnieść sprawę o unieważnienie umowy czy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem, gdyż nowa właścicielka została już wpisana do księgi wieczystej.

Podobny dylemat miał pełnomocnik w sprawie o której chcę Ci opowiedzieć. I nie są to tylko wydumane problemy, gdyż zła podstawa powództwa bardzo często równa się oddaleniu powództwa z wszelkimi negatywnymi konsekwencjami, w tym obciążeniem przegrywającej strony kosztami sądowymi i kosztami zastępstwa procesowego drugiej strony. A to bardzo boli…

W tej sprawie powód – pan Wiktor, reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, w pozwie skierowanym przeciwko pozwanej – pani Grażynie wniósł o:

  1. uznanie za bezskuteczną w stosunku do niego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K., zawartej między jego bratem – Markiem a pozwaną panią Grażyną w dniu 9 kwietnia, jako zawartej z pokrzywdzeniem powoda.
  2. zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
  3. ponadto powód wnosił o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania przez pozwaną nieruchomości stanowiącej przedmiot pozwu.

Już mówię o co chodziło. Otóż, pan Wiktor i pan Marek byli rodzonymi braćmi. Z tym, że pan Wiktor nie został uznany przez swojego ojca – Jana. Jego matka żyła z panem Janem w konkubinacie lecz kwestii ojcostwa nie załatwili. Kiedy umarł pan Jan okazało się,że na mocy testamentu jedynym swoim spadkobiercą uczynił syna Marka! [więcej o dziedziczeniu w kontekście podziału majątku przeczytasz tutaj]

Szok!

Natychmiast więc matka Wiktora, wówczas jeszcze niepełnoletniego wniosła sprawę o ustalenie ojcostwa. Sprawa była i pilna i ważna, bo majątek był bardzo duży.

Zanim jednak zapadł wyrok ustalający ojcostwo pana Jana w stosunku do syna Wiktora, pan Marek mając poświadczenie dziedziczenia postanowił sprzedać część spadkowej nieruchomości (o wartości 150.000 zł.) pani Grażynie. Natychmiast po pozytywnym ustaleniu ojcostwa i zmianie przez Sąd aktu poświadczenia dziedziczenia uwzględniającego również jako spadkobiercę pana Wiktora, sprzeciwił się on sprzedaży spadkowej nieruchomości.

To dopiero początek.

Powód czyli pan Wiktor oparł swoje roszczenie przeciwko pozwanej – pani Grażynie na treści art. 527 i nast. kc regulujących instytucję skargi pauliańskiej.

Art. 527 k.c. stanowi:

„par.1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

par.2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

par.3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

par.4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Po doręczeniu odpisu pozwu, pozwana czyli pani Grażyna wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda czyli pana Wiktora na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Sąd Okręgowy w pierwszym rzędzie zabezpieczył roszczenie powoda poprzez ustanowienie zakazu zbywania przez pozwaną nieruchomości stanowiącej przedmiot pozwu.

Innego zdania był Sąd Apelacyjny, który na skutek zażalenia złożonego przez pozwaną, zmienił zaskarżone postanowienie i wniosek o zabezpieczenie oddalił. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, iż żądanie ustalenia bezskuteczności czynności – w stanie faktycznym niniejszej sprawy – może nastąpić jedynie na podstawie art. 1036 k.c. w drodze postępowania o dział spadku, a nie w trybie procesowym. Sąd ten wyraził również pogląd, iż dla udzielenia ochrony ze skargi pauliańskiej konieczne jest sprecyzowanie wierzytelności i to wierzytelności pieniężnej- zaś brak takiego sprecyzowania nie pozwala na uznanie roszczenia o uznanie umowy za bezskuteczną na podstawie art. 527 k.c.

No i „pozamiatane” !!

Gdyby pełnomocnik pana Wiktora był doświadczonym prawnikiem, to po otrzymaniu takiego postanowienia wiedziałby, że wprawdzie sprawa jest na początku drogi, ale finał jest do przewidzenia- przegra sprawę!!! Wskazał złą podstawę prawną.

Asekuracyjne, w tym samym czasie pełnomocnik pana Wiktora założył drugą sprawę, mianowicie złożył wniosek do Sądu Rejonowego o dział spadku po swoim ojcu i zniesienie współwłasności, w którym również wnosił między innymi o ustalenie przez Sąd na podstawie art. 1036 k.c., że sprzedaż przez pana Marka nieruchomości zgodnie z umową z dnia 9 kwietnia jest bezskuteczna w stosunku do niego, jako czynność dokonana bez zgody wnioskodawcy będącego współspadkobiercą masy spadkowej po ojcu.

A więc były dwie sprawy o to samo, aczkolwiek sprawa o dział spadku miała znacznie szersze spektrum niż sprawa ze skargi pauliańskiej.

Art.1036 k.c. stanowi:

„Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.”

Sąd Okręgowy, jak należało się spodziewać oddalił powództwo o uznanie za bezskuteczną w stosunku do pana Wiktora warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 7.247 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Pan Wiktor nie chciał się pogodzić z tym rozstrzygnięciem i złożył wniosek o sporządzenie na piśmie uzasadnienia wyroku. Z uzasadnienia tego dowiedział się, że przesłankami warunkującymi możliwość skorzystania przez uprawnionego z ochrony pauliańskiej są:

  1. istnienie godnego ochrony interesu wierzyciela w postaci wierzytelności
  2. dokonanie przez dłużnika czynności prawnej z osobą trzecią
  3. pokrzywdzenie wierzyciela wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika
  4. dokonanie przez dłużnika czynności ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela
  5. uzyskanie wskutek tej czynności korzyści majątkowej przez osobę trzecią
  6. działanie osoby trzeciej w złej wierze.

Dla zastosowania skargi pauliańskiej wszystkie wymienione przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie. Sąd ponadto podkreślił, że korzystanie ze skargi pauliańskiej wymaga przede wszystkim istnienia wierzytelności podlegającej ochronie. Wierzytelność ta musi być zaskarżalna i mieć charakter pieniężny oraz być skonkretyzowana. Tymczasem w pozwie złożonym w niniejszej sprawie, powód takiej konkretnej wierzytelności wobec pozwanej, która ma być egzekwowana ze spornej nieruchomości gruntowej w ogóle nie wskazał – nie wiadomo zatem czy taka wierzytelność w ogóle istnieje i jaka jest jej wysokość.

Brak zatem sprecyzowania wierzytelności nie pozwala na uznanie roszczenia powoda o uznanie umowy z dnia 9 kwietnia za bezskuteczną na podstawie art. 527 k.c. co powoduje, że już tylko z tej przyczyny powództwo winno zostać oddalone. Niezależnie od powyższego, Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego wyrażone w uzasadnieniu postanowienia oddalającego wniosek o udzielenie zabezpieczenia, zgodnie z którym zgłoszone przez powoda (pana Wiktora) żądanie ustalenia bezskuteczności czynności prawnej nie jest w ogóle dopuszczalne w trybie procesowym ze skargi pauliańskiej. Sąd zwrócił uwagę, iż domaganie się ustalenia bezskuteczności czynności może nastąpić jedynie w postępowaniu o dział spadku, albowiem dopiero wtedy okazuje się, czy uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody na zbycie przedmiotu należącego do spadku zostały naruszone i w jaki sposób.

W związku z tym ustalenie tej okoliczności na wcześniejszym etapie wymagałoby badania okoliczności, które decydują o rozstrzygnięciu postępowania o dział spadku i dlatego nie jest dozwolone. Sąd Okręgowy zauważył, że przed Sądem Rejonowym toczy się z wniosku pana Wiktora postępowanie o dział spadku po jego ojcu – Janie, w którym wnosi on między innymi o ustalenie przez Sąd na podstawie art. 1036 k.c., że sprzedaż przez pana Marka nieruchomości zgodnie z umową z dnia 9 kwietnia jest bezskuteczna w stosunku do niego, jako czynność dokonana bez jego zgody. Sytuacja zatem, w której toczyłyby się przed dwoma różnymi Sądami równoległe postępowania z inicjatywy powoda o uzyskanie ochrony prawnej w identycznym zakresie, jest nie do zaakceptowania.

W tym stanie rzeczy, Sąd uznał roszczenie powoda o uznanie bezskuteczności zaskarżonej umowy za nieuzasadnione, co nie przesądza w żadnej mierze wykazania tego rodzaju okoliczności w postępowaniu działowym. Bez ustalenia majątku spadkowego po panu Janie w ogóle nie można ustalić, czy powód został pokrzywdzony zaskarżoną umową sprzedaży. Nie znany jest majątek spadkowy po panu Janie, a więc nie można ustalić, czy powód ma jakiekolwiek roszczenie względem pozwanej. Te okoliczności mogą i będą dopiero wyjaśnione w trakcie postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym w sprawie o dział spadku po panu Janie.

Te argumenty nie przekonały pełnomocnika pana Wiktora, złożył więc apelację.

Niestety, Sąd Apelacyjny uznał apelację za całkowicie nieuzasadnioną, co skutkowało jej oddaleniem i zasądzeniem dalszych kosztów na rzecz pozwanej, tym razem w wysokości 2.700 zł.

W pierwszym rzędzie Sąd Apelacyjny ponownie podkreślił, że powód nie określił konkretnej wierzytelności wobec pozwanej- jej wysokości, która ma być egzekwowana ze spornej nieruchomości gruntowej. Brak sprecyzowania wierzytelności nie pozwala więc na uznanie roszczenia powoda o uznanie umowy z dnia 9 kwietnia za bezskuteczną na podstawie art. 527 k.c. Z powyższego jasno wynika, ze to nieskonkretyzowanie wierzytelności, a nie przyjęcie że wierzytelność w ogóle powodowi nie przysługuje stało się jednym z powodów oddalenia powództwa.

Ponadto Sąd Odwoławczy stwierdził, że art. 527 i nast. k.c. chroni wyłącznie wierzytelności pieniężne. Takie ograniczenie przedmiotu ochrony pauliańskiej wynika z faktu, iż znajduje ona zastosowanie tylko w razie niewypłacalności dłużnika. Przez wierzytelności pieniężne należy rozumieć nie tylko wierzytelności, które od początku opiewały na świadczenie pieniężne, lecz także wierzytelności o wartości pieniężne, np. roszczenie o wyrównanie szkody wyrządzonej nienależytym wykonaniem zobowiązania. Istotne jest to, że wierzytelność podlegająca ochronie musi być zaskarżalna. Ponadto musi być skonkretyzowana- czyli musi istnieć, należy wskazać tytuł prawny wierzytelności i jej wysokość. Musi to być realna wierzytelność a nie hipotetyczna.

Sąd Apelacyjny zarzucił powodowi brak skonkretyzowania wierzytelności, a do tego nie wiadomo zdaniem Sądu czy i kiedy pan Marek stanie się dłużnikiem pana Wiktora w wyniku działu spadku. Składniki masy spadkowej po ich ojcu nie są znane i nie można wykluczyć, że w drodze podziału nawet bez spłat powód uzyska to co wynika z dziedziczenia w 1/2 po ojcu. Kardynalnym argumentem jest również i ten, że powód nie wskazuje na niewypłacalność lub pogorszenie stanu wypłacalności swojego brata tylko na uszczuplenie masy spadkowej co nie mieści się w przesłankach z art. 527 k.c.

Te wszystkie argumenty zadecydowały o oddaleniu apelacji.

Co do obciążenia pana Wiktora kosztami procesu, Sąd stwierdził, iż powód winien liczyć się z takim wynikiem postępowania apelacyjnego znając stanowisko Sądu Apelacyjnego wyrażone w postępowaniu zażaleniowym oraz wyczerpujące wywody Sądu Okręgowego poparte orzecznictwem Sądu Najwyższego. Dążenie do wykazania swej racji za wszelką cenę wbrew jasnym poglądom judykatury nie może prowadzić do konieczności poniesienia kosztów postępowania apelacyjnego przez pozwaną.

Jeśli masz w sobie choć trochę empatii, to bez problemu wczujesz się w położenie każdego z małżonków. Wybór któremu z nich będziesz kibicować należy do Ciebie. W każdym przypadku była to ” jazda bez trzymanki”, bo emocje towarzyszące każdemu z małżonków były duże.

Powództwo przeciwegzekucyjne

To było „kulturalne małżeństwo”. Kulturalne, czyli takie które rozwiodło się bez orzekania o winie i podzieliło się majątkiem u notariusza.

W chwili podziału głównym składnikiem majątku wspólnego pani Sylwii i pana Jacka był stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny o powierzchni 76 metrów kw., z którym to lokalem był związany udział w częściach wspólnych budynku i urządzeniach służących do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali oraz udział w prawie własności działki na której znajdował się budynek.

Zanim doszło do rozwodu i podziału majątku, małżonkowie zawarli umowę z sąsiadami, że będą uprawnieni do wyłącznego korzystania ze strychu położonego nad ich lokalem. Natychmiast po zawarciu umowy zaadaptowali strych na cele mieszkaniowe, bez podjęcia wymaganych przez prawo budowlane czynności związanych z przebudową. Od tego czasu strych traktowali jako swoją własność, która w sposób znaczący podwyższa wartość ich mieszkania.

Podczas sporządzania umowy o podział majątku, notariusz zakwestionował ich prawo do przebudowanego strychu, tak więc strony przyjęły wartość rynkową lokalu bez strychu. Dla celów podatkowych małżonkowie zaniżyli wartość mieszkania przyjmując, że jest warte 250.000 zł., choć w ich ocenie warte było ponad 400.000 zł.  W skład majątku wchodził także 7-letni samochód o wartości około 22.000 zł., a także meble i urządzenia gospodarstwa domowego.

Małżonkowie posiadali także zobowiązanie z tytułu umowy kredytu mieszkaniowego zawartego z Bankiem, którego zabezpieczeniem była ustanowiona na lokalu mieszkalnym hipoteka kaucyjna do kwoty 258.065,10 zł. Kredyt ten był udzielony we frankach szwajcarskich i na dzień podziału majątku pozostała do spłaty równowartość  200.000 zł. Małżonkowie oświadczyli, że ich udziały w majątku wspólnym są równe i nie są obciążone żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, zobowiązaniami ani roszczeniami osobistymi osób trzecich.

W paragrafie 3 umowy o podział majątku wspólnego oświadczyli, że dokonują podziału majątku wspólnego w ten sposób, że:

  1. stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, stanowić będzie wyłączną własność pani Sylwii
  2. samochód osobowy , stanowić będzie wyłączną własność pana Jacka

Pani Sylwia i pan Jacek oświadczyli, że powyższy podział majątku następuje za spłatą na rzecz pan Jacka kwoty 100.000 zł.

Ponadto pani Sylwia oświadczyła, że:

  1. zobowiązuje się dokonać spłaty kwoty 100.000 zł. na rzecz pana Jacka w terminie 6 miesięcy licząc od dnia zawarcia umowy czyli od 16 listopada.
  2. zobowiązuje się do spłacenia kredytu, wynoszącego na dzień sporządzenia aktu notarialnego wraz z oprocentowaniem 200.000 zł., zabezpieczonego hipoteką kaucyjną i co do tych zobowiązań poddała się egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c.

Pani Sylwia i pan Jacek oświadczyli także, że podział jest ostateczny i nie będą z tego tytułu wysuwać wobec siebie żadnych roszczeń i pretensji.

Odrębnie ustalili, że meble i urządzenia gospodarstwa domowego stanowiące wyposażenie lokalu mieszkalnego stanowią wyłączną własność  pani Sylwii, co było formą rozliczenia za samochód, który otrzymał w wyniku podziału majątku wspólnego pan Jacek.

Wszyscy odetchnęli z ulgą, że poszło tak sprawnie i szybko. Pani Sylwia liczyła, że jak się postara, to sprzeda mieszkanie przynajmniej za 600.000 zł. – w końcu to mieszkanie dwupoziomowe w dużym mieście. Spłaci byłego męża i bank i zostanie jej jeszcze 300.000 zł., to na pewno za tą kwotę znajdzie jakieś fajne mieszkanie.

Pan Jacek ucieszył się, że ma to już „z głowy”. Wprawdzie kokosów nie zarobił, ale na początek drogi życiowej  z nową Wybranką Serca, to też dobrze.

Ustalenia pani Sylwii

Pani Sylwia zbyt długo nie odpoczywała, zaraz po Nowym Roku podjęła kroki celem ustalenia wartości nabytego w drodze umowy z byłym mężem lokalu. W tym celu zwróciła się do biura handlu nieruchomościami, gdzie dowiedziała się, że jej mieszkanie warte jest około 342.000 zł!

To był SZOK!, „wściekła „się okropnie, poczuła się oszukana, „wystawiona do wiatru”. Nie wiedziała co ma zrobić, cały jej plan życiowy runął w jednej chwili. Nie wiedziała na kogo ma być wściekła; czy na siebie, że wcześniej nie ustaliła tej wartości czy na byłego męża, że ją wprowadził w błąd. W chwilach szczerości z samą sobą przypominała sobie rozmowy z byłym mężem o wartości ich mieszkania.  Wtedy bardziej wypowiadali „pobożne życzenia” odnośnie wartości mieszania niż prezentowali wobec siebie określoną wiedzę na temat cen lokali w tej okolicy. Ale ktoś przecież musiał być winny. Wypadło na byłego męża. Zastanawiała się „co z tym fantem zrobić”.

Poszła więc po poradę do adwokata i natychmiast wcieliła ją w życie.

Mianowicie, złożyła w formie pisemnej oświadczenie, które przesłała byłemu mężowi, że uchyla się od skutków prawnych wynikających z jej oświadczenia z dnia 16 listopada, złożonego w formie aktu notarialnego, w zakresie w jakim zobowiązała się do zapłaty  kwoty 100.000 zł. jako spłatę dla pana Jacka  z tytułu spłaty udziału w majątku wspólnym oraz spłacania kredytu wynoszącego na dzień 16 listopada 200.000 zł. oraz oświadczenia, że podział dokonany tym aktem notarialnym jest ostateczny i nie będzie z tego tytułu wysuwać wobec pana Jacka żadnych roszczeń i pretensji. Oświadczyła ponadto, że oświadczenie z dnia 16 listopada zostało złożone przez nią pod wpływem błędu wskutek podstępnego wywołania u niej przez pana Jacka mylnego wyobrażenia o istniejącym stanie rzeczy, czym skłonił ją do złożenia takiego oświadczenia.

Czyli po prostu wycofała się z wszystkich ustaleń!

Kiedy pan Jacek odebrał z poczty przesyłkę poleconą i w końcu zrozumiał o co chodzi, „szlag go trafił.”  Natychmiast złożył w sądzie rejonowym wniosek o nadanie klauzuli wykonalności paragrafowi 3 punktowi a) aktu notarialnego sporządzonego dnia 16 listopada, co do obowiązku zapłaty kwoty 100.000 zł.na jego rzecz. W niedługi czas potem otrzymał postanowienie nadające klauzulę wykonalności. W oparciu o ten tytuł wykonawczy złożył do komornika sądowego wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika sądowego, została sporządzona wycena lokalu mieszkalnego należącego do pani Sylwii wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Biegła określiła wartość rynkową tego lokalu na kwotę 315.181 zł. O niekorzystnej wycenie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym pisałam w poście pt. Podział majątku poprzez sprzedaż w drodze licytacji.

Pani Sylwia nie mogła dopuścić do licytacji, bo straciłaby zbyt dużo. Rozumiał to również pan Jacek, a ponadto wiedział, że jak druga licytacja nie dojdzie do skutku, to „zaczną się dla niego schody”. Wolał się więc dogadać.

24 września pani Sylwia i pan Jacek zawarli w formie aktu notarialnego umowę o zmianie umowy o podział majątku wspólnego, w ramach której oświadczyli, że dokonują zmiany paragrafu 3 umowy o podział majątku wspólnego z dnia 16 listopada. Praktycznie zmiana polegała na rozłożeniu na trzy raty kwoty 100.000 zł. którą pani Sylwia w dalszym ciągu zobowiązała się spłacić byłemu mężowi w ciągu kolejnych trzech lat do końca każdego roku, oczywiście wraz z odsetkami w razie zwłoki w płatności którejkolwiek z rat.

Pani Sylwia i pan Jacek ponadto oświadczyli, że pozostałe postanowienia umowy z dnia 16 listopada pozostają bez zmian. W związku z takim obrotem sprawy pan Jacek złożył wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika przeciwko pani Sylwii.

Pod koniec grudnia pani Sylwia przekazała panu Jackowi pierwszą ratę w wysokości 33.300zł.

Ponieważ dalszych rat pan Jacek się nie doczekał, ponownie złożył wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności kolejnemu aktowi notarialnemu z dnia 24 września, obejmującemu obowiązek zapłaty kolejnej raty w wysokości 33.300 zł. Taką klauzulę uzyskał i znowu rozpoczęło się postępowanie egzekucyjne.

W kolejnym kroku pani Sylwia „pojechała po bandzie”.

Pouczona przez adwokata wniosła pozew przeciwko panu Jackowi domagając się pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 16 listopada i 24 września zaopatrzonych w klauzulę wykonalności przez sąd rejonowy. Patrząc na to z boku trudno nie zauważyć , że postąpiła nie fair. Ale to tylko moja ocena.

Pani Sylwia jako powódka, żądanie pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 16 listopada, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności opierała przede wszystkim na zarzucie , iż nie istnieje obowiązek stwierdzony powyższym tytułem egzekucyjnym, albowiem skutecznie uchyliła się od zawartego w umowie z dnia 16 listopada oświadczenia woli, co doprowadziło do nieważności powyższej czynności prawnej.

Na tym samym zarzucie oparte jest żądanie pozbawienia wykonalności drugiego z tytułów wykonawczych, tj. aktu notarialnego z dnia 24 września, również zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Powódka wskazywała bowiem, że jej oświadczenie woli zawarte w powyższym akcie notarialnym nie mogło doprowadzić do powstania zobowiązania, ponieważ nie jest możliwa zmiana umowy, która przestała istnieć.  Dodatkowo pani Sylwia w zakresie tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego z dnia 16 listopada podniosła zarzut, że zaistniały okoliczności powodujące , że zobowiązanie nie może być egzekwowane, gdyż na skutek zmiany umowy z dnia 16 listopada doszło do rozłożenia należności na raty, a ponadto zobowiązanie częściowo wygasło w następstwie spełnienia przez nią świadczenia w wysokości 33.300 zł., a więc istnieją podstawy pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego na podstawie art. 840 par. 1 pkt 2 k.p.c.

Na pierwszy rzut oka brzmi przekonująco.

Ale może najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie – co to jest tytuł wykonawczy, gdyż on stanowi podstawę egzekucji.

Otóż, tytuł wykonawczy to jest między innymi wyrok, ugoda, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji , zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Czyli: wyrok+ klauzula wykonalności=tytuł wykonawczy

akt notarialny+ klauzula wykonalności=tytuł wykonawczy, i inne.

Klauzula wykonalności, to urzędowy akt sądu stwierdzający, że dany dokument jest tytułem wykonawczym wskutek czego wszelkie urzędy lub osoby których może dotyczyć, obowiązane są podporządkować mu się i udzielić pomocy przy jego realizacji. A tak po prostu, to duża pieczątka na ostatniej stronie wyroku czy aktu notarialnego upoważniająca do wszczęcia egzekucji.

A więc żądając pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności, zmierzamy do tego aby nie można było wyegzekwować w postępowaniu egzekucyjnym określonego świadczenia.

Artykuł 840 par. 1 pkt.1 k.p.c. stanowi, że:

Dłużnik może w drodze powództwa żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub w części albo ograniczenia, jeżeli:

przeczy zdarzeniom, na których oparto wydanie klauzuli wykonalności, a w szczególności gdy kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu albo gdy kwestionuje przejście obowiązku mimo istnienia formalnego dokumentu stwierdzającego to przejście;

Zasadniczy spór dotyczył ówczesnego stanu świadomości stron co do wartości lokalu mieszkalnego podlegającego podziałowi. Sąd Okręgowy wziął pod uwagę, że wg powódki zawierając umowę podziału majątku była ona przekonana, że ta nieruchomość jest warta około 600.000 zł., gdyż taką kwotę podał jej pozwany, czemu jednak sam pozwany zaprzeczył.

Sąd nie dał wiary twierdzeniom powódki, że pozostawała ona pod wpływem błędnych informacji podanych przez pozwanego. Z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego nie można dać wiary twierdzeniom powódki, że nie analizowała propozycji pozwanego co do podziału majątku wspólnego i bezkrytycznie mu ufała w sprawach majątkowych. Brak jest podstaw do uznania, że pozwany wiedział, że rzeczywista wartość lokalu mieszkalnego jest znacznie niższa niż przyjęta przez strony i świadomie w tym zakresie doprowadził do powstania u powódki błędnego przekonania. W konsekwencji nie można przypisać mu podstępnego działania w rozumieniu art. 86 k.c..

W ocenie Sądu Okręgowego umowa z dnia24 września stanowiła odrębną czynność prawną w stosunku do umowy z dnia 16 listopada.  Sąd wprawdzie  przyznał, że nie jest dopuszczalna zmiana umowy, która jet dotknięta nieważnością, gdyż taka nieważna czynność prawna nie wywołuje skutków prawnych, jednak możliwe jest ponowne dokonanie tej samej czynności prawnej.

W przedmiotowej sprawie z treści umowy z dnia 24 września wynika, że strony zawierając powyższą umowę dokonały zmiany paragrafu 3 umowy o podział majątku wspólnego z dnia 16 listopada  nadając mu nowe brzmienie, a jednocześnie postanowiły, że pozostałe postanowienia umowy z dnia 16 listopada pozostają bez zmian. To, zdaniem Sądu oznaczało, że powódka mając świadomość, że uprzednio złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 16 listopada – sama uznała, że wiąże ją powyższa umowa o podziale majątku wspólnego ze zmianami wynikającymi z umowy z dnia 24 września. Podkreślenia jednocześnie wymaga, że powódka nigdy nie uchyliła się od skutków swego oświadczenia zawartego w umowie z dnia 24 września. Było zresztą znamienne, że powódka przystąpiła do wykonywania postanowień tej umowy.

Przytaczając te wszystkie argumenty Sąd Okręgowy oddalił powództwo pani Sylwii i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 3.617 zł. tytułem kosztów procesu.

Pan Jacek odetchnął z ulgą.

Ale na krótko, bo pani Sylwia za pośrednictwem swojego pełnomocnika złożyła apelację. Obiektywnie muszę powiedzieć, że nie pozbawioną racji .

Sąd Apelacyjny jednak praktycznie nie podzielił podniesionych tam zarzutów. Po przeprowadzonej rozprawie stanął na stanowisku, że tytuł wykonawczy w postaci aktu notarialnego z dnia 16 listopada zaopatrzony w klauzulę wykonalności nadaną postanowieniem Sądu Rejonowego, należy pozbawić wykonalności, skutkiem czego egzekucja na podstawie tego aktu notarialnego nie może być prowadzona.

Pozostałe zarzuty pozwanej Sąd uznał za chybione. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy wyczerpująco opisał przyczyny, dla których nie można uznać, iż powódka uchyliła się od skutków oświadczenia woli złożonego w oświadczeniu z dnia 16 listopada. Zdaniem Sądu Apelacyjnego czynność ta była ważna i skuteczna, albowiem powódka nie zdołała dowieść, że składając przedmiotowe oświadczenie działała pod wpływem błędu. W związku z ustaleniem, że umowa z dnia 16 listopada była ważna i skuteczna, ważna i skuteczna była również umowa z dnia 24 września. Powódka nie złożyła oświadczenia o uchyleniu się od jej skutków, nie było więc podstaw do uznania zasadności kwestionowania przez powódkę obowiązku z niej wynikającego.

Skutkiem takiego stanowiska było oddalenie apelacji w pozostałym zakresie.

Co ja o tym sądzę?

Myślę, że pani Sylwia dzieląc się z byłym mężem majątkiem tak bardzo była pewna swojego wyobrażenia na temat wartości mieszkania, że nie sprawdziła tego u źródła. Odkrycie przez nią prawdy było bardzo bolesne, bo tak naprawdę po spłaceniu banku i męża pozostawała z niczym. Czy miała jednak prawo „ratować się” kosztem byłego męża ?

Pozostawiam to Twojej ocenie.

podział spadkuKiedy mamy już za sobą sprawę o stwierdzenie nabycia spadku, przychodzi czas na dział spadku czyli po prostu podział spadku.

Wtedy, gdy nie ma sporu między spadkobiercami co do składu i wartości spadku podziału dokonujemy u notariusza, gdy natomiast taki spór istnieje nie pozostaje nic innego jak wniesienie sprawy do sądu. Często strony są tak zaaferowane mającym nastąpić podziałem majątku spadkowego, że zapominają, że ten spadkodawca ma lub miał kiedyś małżonka. Ta okoliczność w sposób zasadniczy może zmienić sposób podziału masy spadkowej, ale w pierwszym rzędzie musi znaleźć to swój wyraz w składanym do sądu wniosku.

Aktualnie prowadzę sprawę o dział spadku, gdzie spadkodawca miał pięcioro dzieci z różnych związków; kiedy umierał pozostawał w II związku małżeńskim, zaś nie przeprowadził podziału majątku z I żoną. W takiej sytuacji aby określić co stanowi masę spadkową najpierw trzeba ustalić skład majątku dorobkowego spadkodawcy i I żony, a następnie ustalić co wchodziło w skład masy spadkowej po zmarłym, tak samo należy postąpić w przypadku II związku małżeńskiego, a wtedy dopiero okaże się  co tak naprawdę zostało do podziału. To wszystko odbywa się w jednej sprawie.

Dlatego też niezbędne jest zawarcie we wniosku o dział spadku, wniosku o ustalenie majątku dorobkowego małżonków i dokonanie podziału tego majątku. Czasami wydaje nam się to zbędne, bo np. gdy dział spadku dokonuje się po rodzicach wtedy wiadomo, że dzieci odziedziczą wszystko w częściach równych (oczywiście gdy nie został sporządzony testament), a więc po co przeprowadzać dodatkowe czynności w postaci podziału majątku dorobkowego.

Niestety przepisy tego wymagają, a w szczególności utrwalone w tym zakresie orzecznictwo Sądu Najwyższego, gdyż w życiu zdarzają się różne sytuacje – o których za chwilę.

W pewnej sprawie o dział spadku Sąd zorientował się, że znaczna część ruchomości wskazanych przez wnioskodawcę we wniosku wchodzi w skład majątku wspólnego – spadkodawczyni  pani Zofii i jej męża Stanisława, który zmarł 30 lat wcześniej. W związku z tym Sąd na posiedzeniu zobowiązał pełnomocnika wnioskodawcy do złożenia w terminie 7 dni wniosku o podział majątku wspólnego Zofii i Stanisława pod rygorem zawieszenia postępowania.

Ponieważ wnioskodawca nie zastosował się do żądania Sądu, Sąd zawiesił postępowanie w sprawie. Wnioskodawca złożył zażalenie na to postanowienie podnosząc, że cały majątek po zmarłych rodzicach jest przedmiotem działu spadku, a nie podziału majątku wspólnego i on nie widzi takiego uzasadnienia aby  w tej sprawie zgłaszać kolejne roszczenie o podział majątku jego rodziców.

Sąd Okręgowy nie podzielił tego stanowiska.

Sąd stwierdził, że bez dokonania podziału majątku wspólnego byłych małżonków Zofii i Stanisława nie jest możliwe dokonanie podziału spadku po Zofii. Nie wiadomo bowiem, co w istocie wchodzi w skład spadku po niej. Można wprawdzie zaliczyć do tego spadku ruchomości wchodzące w skład jej majątku osobistego, nie sposób jednak ustalić, które z ruchomości przypadły jej na skutek dziedziczenia po zmarłym mężu.

Sąd zwrócił uwagę, że część z ruchomości należała na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej do zmarłego Stanisława, a po nim w ogóle nie został złożony wniosek o dział spadku. Tym samym Sąd Odwoławczy zasugerował, że aby skutecznie przeprowadzić sprawę o dział spadku, to trzeba to zrobić po obydwojgu małżonkach, składając wcześniej wniosek o podział majątku rodziców.

Skomplikowane?  Na pewno , szczególnie za pierwszym razem – dlatego warto się wcześniej poradzić.

A teraz kilka praktycznych uwag

Jeśli zdecydujemy się na postępowanie sądowe, to wniosek o dział spadku i podział majątku należy złożyć do sądu ostatniego miejsca pobytu spadkodawcy.

Na żądanie uczestnika działu, zgłoszone nie później niż na pierwszej rozprawie, sąd spadku może przekazać sprawę sądowi rejonowemu, w którego okręgu znajduje się spadek lub jego znaczna część, albo sądowi rejonowemu, w którego okręgu mieszkają wszyscy współspadkobiercy.

Wnioskodawcą może być każdy spadkobierca lub jego następca prawny. Wniosek może też złożyć nabywca udziały spadkowego i wierzyciel spadkodawcy.

Uczestnikami postępowania powinny być wszystkie osoby, które zostały uznane za spadkobierców w postanowieniu o stwierdzenie nabycia spadku lub w zarejestrowanym akcie poświadczenia dziedziczenia, a jeśli małżonek zmarłego nie jest spadkobiercą, to on również powinien być uczestnikiem tego postępowania. Jeżeli małżonek zmarłego także nie żyje  w chwili składania wniosku, uczestnikami postępowania winni być również jego spadkobiercy.

Ostateczny skład i aktualną wartość przedmiotu postępowania ustala sąd w postanowieniu końcowym.

We wniosku o dział spadku połączonym z podziałem majątku należy wskazać cały majątek zmarłego, który ma być przedmiotem działu, oraz majątek będący dorobkiem małżonków, proponowany sposób podziału, jak również podać jakie spadkodawca sporządził testamenty, gdzie zostały złożone i gdzie się znajdują. Jeżeli został sporządzony spis inwentarza należy go powołać. W wypadku gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, należy przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy.

Tylko z ważnych powodów dział spadku może być ograniczony do części spadku, np. jeżeli spadkobiercy już podzielili pozostałą część między siebie w drodze umowy.

W postanowieniu końcowym sąd rozstrzyga, jakie przedmioty przypadną poszczególnym spadkobiercom i małżonkowi zmarłego. Różnica pomiędzy wartością udziału w majątku wspólnym dla małżonka i w spadku dla danego spadkobiercy, a wartością przyznanych mu rzeczy czy praw wyrównywana jest przez dopłaty. Jeżeli spadkobiercy lub małżonkowi nie zostaną przyznane aktywa podlegające podziałowi, wówczas pozostałe strony zobowiązane są do spłaty na jego rzecz.

W postępowaniu tym sąd rozstrzyga o tym, czy istnieją zapisy zwykłe, których przedmiotem są rzeczy i prawa należące do spadku. Można zgłosić również wzajemne roszczenia pomiędzy współspadkobiercami z tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i innych przychodów, poczynionych na spadek nakładów i spłaconych długów spadkowych. Wyżej wymienione roszczenia mogą  być zgłaszane tylko w tym postępowaniu. Po prawomocnym zakończeniu postępowania nie można ich dochodzić. 

Oprócz tego można zgłosić wniosek o ustalenie nierównych udziałów każdego z małżonków w majątku wspólnym. W zależności od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku, oraz żądanie zwrotu wydatków, nakładów i innych świadczeń z majątku wspólnego na majątek odrębny lub odwrotnie.

Jeżeli stwierdzenie nabycia spadku jeszcze nie nastąpiło lub nie dokonano notarialnego poświadczenia dziedziczenia,dokonuje go sąd w toku postępowania działowego.

Opłatę stałą w kwocie 1000 zł. pobiera się od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, a jeżeli zawiera on zgodny projekt podziału spadku i zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 600 zł.

*****

Więcej o podziale majątku spadkowego przeczytasz TUTAJ >>

Często współwłaściciele zastanawiają się, jak wyjść ze współwłasności nieruchomości budynkowej?

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy najpierw ustalić jakiego rodzaju jest to nieruchomość: czy jest to dom jednorodzinny, czy kamienica z wieloma mieszkaniami.

Odnośnie domów jednorodzinnych to można rozważać podział takiego domu w pionie albo w poziomie, mając na uwadze, że nie każdy dom da się tak podzielić. Jeśli się nie da, to można rozważać wyodrębnienie własność dwóch lokali – ale tylko dwóch. Pozostali współwłaściciele otrzymają spłatę.

W przypadku kamienic, czyli budynków gdzie jest kilka lokali mieszkalnych, wyjście ze współwłasności polega na wyodrębnieniu własności lokali.

Kiedyś prowadziłam sprawę, gdzie większość lokali w kamienicy miało już swoich właścicieli – przynajmniej tak im się wydawało, że są właścicielami konkretnych mieszkań.  Ponieważ kamienica była stara, kupowali oni lokale od swoich poprzedników. Byli przekonani, iż kupują konkretne lokale za określone kwoty. Nie zastanawiali się nad treścią aktów notarialnych, które określały w jakim ułamku są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. Dopiero kiedy jedna ze współwłaścicielek kamienicy doprowadziła do eksmisji lokatorów by przejąć po nich mieszkanie, coś „zaczęło im świtać”, że to nie jest w porządku , żeby ona tak po prostu zajęła dla siebie kolejne mieszkanie.

Wniesienie przez nią sprawy do Sądu o zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie własności lokali rozwiało te wątpliwości. Dotarło do nich, że ma ona największy udział, zaś lokal jaki dotychczas zajmowała nie wyczerpywał tego udziału. Przy okazji wszyscy pozostali dowiedzieli się kto użytkuje lokal ponad swój udział, a kto poniżej tego udziału. Czyli komu należy się dopłata, a kto sam będzie musiał komuś dopłacić.

Wspomniana przeze mnie współwłaścicielka nie miała zamiaru mieszkać w odzyskanym lokalu, chciała go sprzedać. Ale żeby nie musiała się nikogo o nic pytać potrzebne jej było zniesienie współwłasności tej kamienicy, poprzez wyodrębnienie własności lokali, w wyniku którego miała nadzieję, że Sąd przyzna jej przedmiotowy lokal.

W tej sprawie wyodrębnienie własności lokali nie stanowiło problemu, bo tak naprawdę te lokale w sensie fizycznym były wyodrębnione, ale nie zawsze tak jest.

Kiedy Sąd wyodrębni własność lokalu?

Wtedy kiedy uzna, że lokal taki jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Zgodnie z ustawą o własności lokali  samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia takie jak piwnica, strych, komórka bądź garaż. W przepisie tym chodzi również o to, że aby lokal był uznany za samodzielny musi mieć wszystkie niezbędne instalacje  i przyłącza.

Zatem wyodrębniony – czyli będący przedmiotem odrębnej własności lokal mieszkalny ma spełniać kryterium zarówno przedmiotowe, a więc ma być wydzielony trwałymi ścianami, z podziałem na poszczególne izby jak i funkcjonalne – czyli ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dopiero wówczas można stwierdzić, że żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali jest słuszne co do samej zasady.

Trzeba mieć świadomość, że najczęściej wyodrębnienie własności lokali musi zostać poprzedzone wykonaniem pewnych prac budowlanych, prowadzących do ostatecznego ukształtowania planowanych do wyodrębnienia samodzielnych lokali. Przy czym te wymogi muszą być skonkretyzowane, tak by nie było jakichkolwiek wątpliwości co do rodzaju, zakresu, celowości i zgodności ze sztuką budowlaną prac, które mają być w związku z tym  wykonane.

W przypadku sporu między współwłaścicielami odnośnie sposobu zniesienia współwłasności, konieczność szczegółowego wskazania prac, do których wykonania zainteresowany jest zobowiązany jest tym większa, bo w przeciwnym razie, może nie dojść do ich zrealizowania. Dlatego też w tego rodzaju sprawie należy liczyć się z kosztami związanymi z opiniami biegłych różnych specjalności.Bowiem kto inny będzie projektował instalację elektryczną, kto inny gazową, a np. do wyodrębnienie pomieszczenia łazienki może okazać się potrzebny projekt dotyczący zmiany sposobu użytkowania.

W tym celu Sąd wydaje postanowienie wstępne  w którym rozstrzyga o konieczności wykonania prac adaptacyjnych, jeśli uznaje wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali za usprawiedliwiony co do zasady. Należy przy tym podkreślić, że wydanie tego postanowienia w żaden sposób nie przesądza o ostatecznym sposobie zniesienia współwłasności nieruchomości.

I kolejna uwaga to taka, że nie można oczekiwać, że w każdym wypadku zniesienia współwłasności, współwłaściciele otrzymają części rzeczy o wartości zbliżonej do wartości udziałów. Tak jak zaznaczyłam wcześniej należy liczyć się z dopłatami i spłatami na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Na koniec ciekawe Postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku wydane w sprawie III Ca 267/12 dotyczące charakteru prac jakie możliwe są do wykonania celem wyodrębnienia własności lokalu.

Prace adaptacyjne w rozumieniu art. 11 ust.2 ustawy o własności lokali nie mogą ingerować w substancje budynku, co oznacza, że mogą być  wykonywane jedynie wewnątrz budynku. Wykonywanie prac poza obrysem budynku odbiera im cechę adaptacji a staje się rozbudową bądź przebudową budynku. Zwrot adaptacja pochodzi z łacińskiego adaptatio i oznacza przystosowanie. Wykonywanie jakichkolwiek prac poza obrysem budynku nie stanowi adaptacji a przebudowę. Prace adaptacyjne nie muszą być pracami jedynie o charakterze kosmetycznym, jednakże zakres prac nie może wykraczać poza istniejące ściany i zadaszenie. Ewentualnym odstępstwem od powyższego stwierdzenia mogłoby być posadowienie w szczególnych okolicznościach architektoniczno-konstrukcyjnych zewnętrznych schodów do lokalu.