Dokonanie działu spadku przez ustanowienie odrębnej własności lokali

Maryla Kuna - adwokat03 kwietnia 2018Komentarze (0)

Wiesz, kiedy przychodzi do mnie człowiek i mówi, że musi dokonać działu spadku po zmarłym współmałżonku, bo dzieci domagają się spłat, to jest mi zawsze bardzo przykro. Nietrudno wczuć się w położenie tego najczęściej starego człowieka, który zamiast dożyć spokojnej starości, musi martwić się jak stawić czoła takiej sytuacji. Młody człowiek nie zastanawia się, jakie to jest ogromne wyzwanie dla jego rodzica, skąd weźmie pieniądze na spłatę, a co się stanie jeśli tych pieniędzy nie zdobędzie? W wieku 70 lat samo życie dla wielu osób jest wyzwaniem, a co dopiero mierzenie się z takimi sprawami!

Więc jeśli to możliwe, nie dręczmy naszych rodziców podziałami, spłatami, kredytami. Pozwólmy im w spokoju dopełnić życia. A potem…. ruszymy do boju po spadek.

To tyle, jeśli chodzi o refleksję nad życiem starych ludzi.

I a propos działu spadku – oczywiście prawdziwa historia.

Pani Grażyna miała już dość żądań swojego najstarszego syna o podział spadku po zmarłym ojcu i wniosła sprawę o dział spadku. Dzieci było pięcioro, ale tylko Stanisław domagał się „swojego”.

W skład spadku wchodziło gospodarstwo rolne, które odziedziczyła pani Grażyna jako żona w udziale 5/20 części oraz dzieci – każde po 3/20 części.

W skład tego gospodarstwa wchodziła między innymi działka nr 351 zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, garażem murowanym i drewnianym oraz szklarnią. Działka wraz zabudowaniami stanowiła współwłasność pani Grażyny i jej zmarłego męża, tak więc dziedziczenie dotyczyło tylko udziału 1/2  po zmarłym.

Budynek mieszkalny był budynkiem jednorodzinnym, trójkondygnacyjnym z mieszkalną sutereną, w którym pomieszczenia na piętrze zajmował Stanisław z rodziną, pomieszczenia na parterze zajmowała pani Grażyna wraz z dwoma synami, a pomieszczenia w suterenie zajmowała córka Marianna.

Już w odpowiedzi na wniosek Stanisław zażądał ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym. We wpisie pt. Wyodrębnienie własności lokali jako forma zniesienia współwłasności pisałam, że w budynku jednorodzinnym można wyodrębnić własność tylko dwóch lokali, choćby nawet warunki pozwalały na wyodrębnienie większej ilości. Ponieważ w przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy uznał za usprawiedliwione, co do zasady żądanie Stanisława o ustanowienie odrębnej własności lokali, wydał postanowienie wstępne w którym upoważnił go do wykonania – tymczasowo na jego koszt niezbędnych robót adaptacyjnych, szczegółowo określonych w postanowieniu  oraz opinii pisemnej biegłego rzeczoznawcy majątkowego, tak by wyodrębnienie tych lokali było możliwe. Jako alternatywny wniosek, Stanisław proponował przyznanie jemu całości majątku ze spłatą na rzecz pozostałych spadkobierców.

Ponieważ była to sprawa o zniesienie współwłasności i dział spadku, tak więc jeśli Sąd przychyliłby się do żądania Stanisława mógłby on doprowadzić (w pewnej perspektywie czasowej) do pozbycia się całej swojej rodziny z gospodarstwa, które było przecież dorobkiem życia jego rodziców. Czy to byłoby sprawiedliwe ?

Przepisy o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego wskazują, że najpierw Sąd rozważa podział fizyczny gospodarstwa między współwłaścicieli. Ale niestety orzecznictwo w tej kwestii nie jest jednolite i nigdy nie wiadomo czy podział fizyczny w danych okolicznościach będzie uznany za zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej czy uznany zostanie za sprzeczny z takimi zasadami. W konsekwencji może nie dojść do takiego podziału. Dalszym kryterium jest prowadzenie gospodarstwa rolnego albo stałej w nim pracy przez osobę ubiegającą się o przyznanie jej gospodarstwa rolnego. Tak naprawdę w sprawie, o której pisz , to Stanisław prowadził spadkowe gospodarstwo z uwagi na wiek matki, ale ona w dalszym ciągu w nim pracowała. Tak więc byłaby jakaś szansa.

Tak czy siak, Sąd Rejonowy w pierwszym rzędzie skłonił się do wyodrębnienia własności lokali. Uzasadnił to pierwszeństwem podziału fizycznego rzeczy wspólnej, a za taki podział rozumiane jest wyodrębnienie własności lokali. Stwierdził, że taki podział przez wyodrębnienie własności dwóch lokali jest możliwy i uzasadniony potrzebami mieszkaniowymi Stanisława i jego 6-osobowej rodziny oraz pozostałych uczestników postępowania. Sąd wziął również pod uwagę niewielkie możliwości finansowe stron co miałoby ogromne znaczenie w razie ewentualnych spłat i dopłat.

Pani Grażyna poczuła się zagrożona tym wstępnym rozstrzygnięciem Sądu i wniosła apelację.

Sąd Okręgowy podzielił jej zarzuty i zmienił zaskarżone postanowienie, oddalając wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali.

Rodzina odetchnęła z ulgą.

Sąd Okręgowy wskazał, że przeciwko dokonanemu przez Sąd I instancji podziałowi przemawia bardzo mały udział uczestnika – Stanisława w dzielonej działce i zabudowaniach mieszkalnych, wynoszący jedynie 5%, podczas gdy udział wnioskodawczyni wynosi 75%. Ta dysproporcja nie pozwalała zdaniem Sądu Okręgowego na podział przez wydzielenie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych. Sąd drugiej instancji uznał również, iż Sąd Rejonowy nie rozważył możliwości dokonania przez Stanisława nakładów na wyodrębnienie lokali ani możliwości dokonania przez niego spłat, jak również tego, że w razie przyznania całej nieruchomości wnioskodawczyni będzie ona musiała spłacić tylko uczestnika, a więc jedynie 5% wartości i pomogą jej w tym pozostali uczestnicy , którzy zrzekli się spłat. Natomiast w razie podziału uczestnik-Stanisław nie będzie w stanie dokonać spłaty, gdyż jego sytuacja majątkowa nie daje takiej rękojmi, skoro wielokrotnie żądał przed Sądem zwolnienia od kosztów sądowych .

Sąd Okręgowy zarzucił również Sądowi I instancji, że dopuszczalność wyodrębnienia dwóch lokali przyjął w oparciu o opinię biegłego do spraw wyceny nieruchomości, który nie ma wiadomości specjalnych w tym zakresie, a oceny takiej dokonać można wyłącznie w oparciu o opinię biegłego z zakresu budownictwa i architektury. Zdaniem Sądu Okręgowego, Sad Rejonowy nie wyjaśnił również w sposób dostateczny potrzeb mieszkaniowych Stanisława, co było konieczne przy przyjęciu, że właśnie potrzeby mieszkaniowe jego i jego rodziny uzasadniają podział. Ustalenie, że nie posiada on innych możliwości mieszkaniowych nie zostało skonfrontowane z zarzutami wnioskodawczyni i pozostałych uczestników oraz wypisami z ksiąg wieczystych  z których wynika, iż w toku postępowania żona Stanisława podarowała ich synowi nieruchomość w miejscowości T, a więc rodzina Stanisława może tam zamieszkać. Przeciwko podziałowi przemawiał też zdaniem Sądu Okręgowego konflikt panujący w rodzinie stron.

Brzmi rozsądnie – nie uważasz ? Ale niestety niezgodnie z prawem!

Dura lex sed lex- twarde prawo ale prawo

Od powyższego postanowienia skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego wniósł Stanisław.

A Sąd Najwyższy „przejechał się” po Sądzie Okręgowym i uchylił jego postanowienie, w którym oddalił on wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali. Sąd Najwyższy przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy stwierdził, że podział fizyczny rzeczy jest podstawowym sposobem, zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę. Dlatego przy zniesieniu współwłasności Sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba  że współwłaściciele zgodnie żądają przyznania rzeczy jednemu z nich, bądź sprzedaży rzeczy.

Podziałem rzeczy jest również ustanowienie odrębnej własności lokali, a warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału. Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy , w tym przez ustanowienie odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie WYJĄTKOWO i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w art. 211 k.c.

Art. 211 k.c. stanowi:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Czyli – gdy choć jeden z uczestników żąda podziału fizycznego rzeczy, w tym wypadku poprzez wyodrębnienie własności lokali, to Sąd musi taki fizyczny podział przeprowadzić, o ile nie jest on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo może pociągać za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Tak więc niestety, ponieważ Stanisław zgłosił żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali, to o ile nie będzie przeciwwskazań, Sąd takiego podziału musi dokonać. I nie ważne, że Stanisław ma tylko 5%  udziału w dzielonej działce a wnioskodawczyni ma 75%, ani to że strony są w konflikcie. Skoro przepis ustawy daje pierwszeństwo podziałowi fizycznemu, to Sąd musi się do tego przepisu zastosować.

Tak więc widzisz , nawet współczujący Sąd nie może nagiąć prawa.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu stwierdził, że sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem domu, w którym dwie rodziny zaspokajają potrzeby mieszkaniowe i możliwe jest wyodrębnienie lokali, byłoby przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli i pozbawienie drugiego mieszkania, w którym mieszkał. Nawet okoliczność, że współwłaściciel jest posiadaczem mieszkania zaspokajającego obecnie jego potrzeby mieszkaniowe sama przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez Sąd odrębnej własności lokali. Podobnie nie mogą usprawiedliwiać odmowy ustanowienia odrębnej własności lokali same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami.

Tak więc niewątpliwie Stanisław dopnie swego , najprawdopodobniej otrzyma kondygnację w domu i wiele na to wskazuje , że i całe gospodarstwo. Ale czy zdoła spłacić swoją matkę i rodzeństwo ?

Czas pokaże.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis: