Dzisiaj przyszła do mnie Pani; martwiła się, że jej mąż (alkoholik) jako jedyny właściciel gospodarstwa rolnego  chce to gospodarstwo sprzedać. Pieniądze „się rozejdą”, a przecież oni mają dorosłe dzieci, którym nic w życiu nie dali!

Poradziłam jej aby spróbowała namówić męża na darowiznę na rzecz dzieci. Wtedy Pani powiedziała, że dzieci niestety nie są rolnikami, a więc (według niej) nie mogą być właścicielami gospodarstwa rolnego.

To stwierdzenie uświadomiło mi, że nie do końca wiemy jak to jest z tymi uprawnieniami  rolniczymi potrzebnymi do kupna, darowizny czy dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

Tak więc dzisiejszy wpis  będzie temu poświęcony ale tylko w aspekcie rolników indywidualnych.

Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych

Co do zasady – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym  jest jeden z małżonków.

Kto to jest rolnik indywidualny?

Zgodnie z ustawą „o kształtowaniu ustroju rolnego”  (Dz.U. 2017.2196.) –

za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Nabycie to przede wszystkim kupno ale również  darowizna, spadkobranie a nawet  zasiedzenie.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Są jednak wyjątki.

Nabywcą  nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny  jeśli zbywcą jest osoba bliska dla niego. Osobami bliskimi są: rodzice, rodzeństwo, dziadkowie ale również i konkubin. Tak więc jeśli dostaniesz od rodziców ziemię, to nie musisz być rolnikiem możesz być lekarzem, listonoszem lub budowlańcem. Tak więc dzieci mojej dzisiejszej Klientki również mogą nabyć gospodarstwo rolne pomimo tego, iż nie są rolnikami.

Również  nie musi być rolnikiem osoba nabywająca  nieruchomość rolną w wyniku  dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. I nie ma tu ograniczenia, że dotyczy to dziedziczenia po osobie bliskiej. Tak więc jeśli znajomy sąsiad zapisze Ci w testamencie ziemię, to też nie musisz być rolnikiem, a ziemię odziedziczysz.

Są jeszcze dwa mało istotne sposoby nabycia nieruchomości rolnej, (z uwagi na wielkość nabywanej powierzchni) a mianowicie: jeśli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, to właściciel tego gruntu może żądać wykupienia zajętej części gruntu jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.  Oraz jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej  znacznie wartość zajętej na ten cel działki , może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Musisz wiedzieć, że za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej przez inne jeszcze osoby i w innych przypadkach niż omówiłam wyżej. Dyrektor Generalny wydaje wówczas decyzję.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat  od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości  i prowadzić je osobiście.

W okresie tych 10 lat, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Co oznacza tylko tyle, że nabywca nie może jej ani sprzedać ani nawet wydzierżawić  przez okres 10 lat.

W przypadkach losowych, niezależnych od nabywcy, Sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyrazi zgodę  na  zbycie (czyli np. na sprzedaż albo darowiznę) albo oddanie w posiadanie innym podmiotom (dzierżawę) przed upływem 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. A więc jeśli wydzierżawiłeś swoją nieruchomość rolną a chcesz ją sprzedać, to o tym fakcie musisz powiadomić dzierżawce, który ma prawo ją pierwszy kupić. (często robi to notariusz, przesyłając dzierżawcy akt notarialny z informacją o prawie pierwokupu). Na ten temat pisałam w poście pt.: „Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu”

Ale nie w stosunku do każdego dzierżawcy istnieje obowiązek poinformowania go o prawie pierwokupu, lecz tylko w stosunku do takiego, który ma zawartą umowę dzierżawy w formie pisemnej i umowa ta ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej  przez 3 lata licząc od tej daty  oraz wówczas gdy nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Dopiero gdy Krajowy Ośrodek nie będzie zainteresowany zakupem, to można sprzedać wybranej przez siebie osobie – czyli rolnikowi indywidualnemu.

Czasami bywa tak, że nabywcy bardzo zależy na zakupie określonej nieruchomości i gotowy jest zapłacić nawet dużo wyższą cenę ale jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i są podmioty którym przysługuje prawo pierwokupu, to mogą one doprowadzić  do obniżenia ceny. Ale tylko wtedy gdy cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Pisałam o tym w poście pt. „Kiedy Sąd obniży cenę sprzedawanej nieruchomości rolnej„. Wówczas wykonujący prawo pierwokupu może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do Sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Ma na to naprawdę mało czasu. Jeśli „zaśpi”, to będzie mógł kupić ale po tej dużo wyższej cenie.

Sankcje nieważności

Nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

W szczególności nieważne jest:

1. dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu,
2. zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Sądu,
3. nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

*****

Niniejszy wpis z oczywistych powodów nie wyczerpuje tematu , ale mam nadzieję ,że choć trochę przybliżył podstawowe pojęcia i instytucje.

Podobne artykuły

• Kiedy sąd obniży cenę sprzedawanej nieruchomości rolnej
• Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu