Kupiłeś od spadkobiercy udział w kamienicy i co dalej?

Maryla Kuna - adwokat11 lutego 2018Komentarze (0)

Udział w kamienicyZewsząd słyszy się, aby inwestować w nieruchomości, bo to po pierwsze dobra lokata kapitału, a co najważniejsze przynosząca dochody.

Kiedy więc pani Hannie i panu Wiesławowi nadarzyła się okazja kupna udziału w kamienicy od spadkobiercy, niewiele myśląc wzięli kredyt i kupili. Bardzo się cieszyli, że na parterze budynku są lokale użytkowe, bo to oznaczało regularne wpływy z czynszu i bezproblemową spłatę kredytu. Ponieważ kamienica miała dobrą lokalizację, sami planowali tam zamieszkać.

Tak więc po zakupie udziału w nieruchomości, powiadomili pozostałych spadkobierców o swoim istnieniu, chcieli się spotkać i uzgodnić nowe zasady rozliczeń, a tu NIC !  Spadkobiercy „nabrali wody w usta”, nikt się nie chciał z nimi spotykać a tym bardziej zmieniać istniejącego sposobu podziału kwot uzyskiwanych z czynszów.

Ponieważ spłata kredytu nagliła, a oczekiwanych pieniędzy nie było – małżonkowie wnieśli sprawę do Sądu.

Sprawa w Sądzie

Za pośrednictwem swojego pełnomocnika, wnieśli o:

  1. zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości przez wyodrębnienie własności lokali i podział do użytkowania części wspólnych,
  2. zasądzenie równowartości pożytków pobranych z tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli,
  3. wynagrodzenie z tytułu niemożności korzystania z nieruchomości.

Spadkobiercy wnieśli o oddalenie wniosku zarzucając, że dotyczy on w istocie jednego składnika masy spadkowej, w odniesieniu do której dopuszczalne jest jedynie przeprowadzenie postępowania o dział spadku.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek o zniesienie współwłasności

W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że współwłasność  masy spadkowej w postaci spadku nabytego przez kilku spadkobierców nie stanowi współwłasności, która może być zniesiona zgodnie z art. 210 i nast. k.c. oraz art. 617 i nast. k.p.c.

Art. 210 k.c. stanowi: 

Natomiast art. 617 k.p.c.  stanowi: We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Zdaniem Sądu wyklucza to dopuszczalność prowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Nabywca udziału w przedmiocie spadkowym nie może żądać zniesienia współwłasności tylko tego przedmiotu, w którym nabył udział. Jeżeli nie zachodzą przeszkody do wydzielenia mu nabytej części przedmiotu spadkowego, może to nastąpić jedynie w toku postępowania o dział spadku. Przeprowadzenie postępowania o dział spadku jest niezbędne zdaniem Sądu także z tego względu, że tylko w takim postępowaniu mogą być rozstrzygnięte zarzuty znajdujące podstawę w art. 1036 k.c.

Pisałam o tym w poście zatytułowanym Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku” oraz „Uprawnienie przysługujące spadkobiercy a skarga pauliańska

O oddaleniu wniosku zadecydował bak legitymacji Małżonków do złożenia wniosku o dział spadku .

No i jest pat

Bo Sąd nie wskazał drogi prawnej dla Małżonków, powiedział tylko, że zniesienie współwłasności – nie jest możliwe i dział spadku również – nie jest możliwy z uwagi na brak legitymacji do wytoczenia sprawy po stronie Małżonków.  A więc w jaki sposób Małżonkowie mogliby realizować swoje prawa jako współwłaściciele? Było rzeczą oczywistą, że spadkobiercy nie wniosą sprawy o dział spadku, a z tego orzeczenia wynikało, że tylko oni mogą to zrobić.

Stanowisko to zaakceptował Sąd Okręgowy. Sąd ten wskazał, że gdy podstawą ujawnienia prawa zbycia co do udziału we własności nieruchomości jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, to nabywca ma świadomość, że zbywca jest jednym ze współuprawnionych i musi liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z art. 1036 k.c., którego nieznajomość nie podlega ochronie.

Nie można było tak tego zostawić i Małżonkowie wnieśli skargę kasacyjną.

Sąd Najwyższy wydał postanowienie z dnia 20 stycznia 2012 r. w którym rozwiał wszelkie wątpliwości.

„Nabywca udziału w przedmiocie spadkowym nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o dział spadku po poprzednim właścicielu tego przedmiotu, natomiast może on żądać  zniesienia współwłasności , w której pozostaje”.

Nareszcie!!!

Całkowicie odmiennie niż Sąd Rejonowy i Sąd Okręgowy, Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że zniesienie współwłasności nieruchomości należącej do spadkobierców oraz niebędącego spadkobiercą nabywcy udziału w nieruchomości może nastąpić na wniosek tego nabywcy na podstawie art. 210 i nast. k.c. oraz art. 617 k.p.c.

W uzasadnieniu uchwały  Sąd Najwyższy wskazał, że nabywca udziału w nieruchomości spadkowej niewątpliwie staje się jej współwłaścicielem, zgodnie bowiem z art. 1036 k.c. spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje jednak nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem Sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne. Oznacza to, że wnioskodawcy (czyli Małżonkowie), co do zasady są legitymowani do wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności, gdyż uprawnienie to przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od zgody innych współwłaścicieli (art. 210 zdanie pierwsze k.c.)

Tak więc sama widzisz – skończyło się dobrze. Nie zazdroszczę jednak Małżonkom drogi jaką musieli przebyć,  by móc skorzystać ze swojej własności.

Ale dziś już wiemy: jeśli kupisz udział w kamienicy od spadkobiercy i Twoje starania polubownego załatwienia sprawy z pozostałymi spadkobiercami nie przyniosą efektu, nie zwlekaj – wnieś sprawę o zniesienie współwłasności. 

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis: