Lokatorskie prawo do lokalu czyli komu mieszkanie a komu spłata?

Maryla Kuna - adwokat28 września 2017Komentarze (0)

Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnegoSprawa, o której chcę Ci dziś opowiedzieć bardzo mnie poruszyła. Może dlatego, że mam jeszcze w pamięci jak długo czekało się na „własne ” mieszkanie i jak długo trwało zbieranie wkładu na lokatorskie prawo do lokalu. Najczęściej to rodzice zakładali dzieciom książeczki mieszkaniowe, na które latami zbierali pieniądze, dzięki czemu dorosłe dziecko szybciej dostawało mieszkanie. Myślę, że w świadomości wielu osób, które w ten sposób otrzymały mieszkanie jest silnie zakorzenione przekonanie, że to jest „jego mieszkanie”.

W tej sprawie wnioskodawczyni przed zawarciem związku małżeńskiego otrzymała lokatorskie prawo do lokalu. Prawo to powstało z połączenia dwóch kawalerek. Kiedy wnioskodawczyni  wyszła za mąż wraz z nią zamieszkał jej małżonek i ich wspólne dzieci. Małżeństwo jednak się nie układało. Nie widząc innego rozwiązania wnioskodawczyni opuściła wspólne miejsce zamieszkania i wyjechała do pracy za granicą. Nie było jej 5 lat. Po powrocie mąż nie wpuścił jej do domu uniemożliwiając wspólne zamieszkanie. Nie było innego wyjścia; pozostał rozwód i podział majątku.

Rozstrzygnięcie w sprawie o podział majątku ją zszokowało!

Sąd przyznał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu uczestnikowi postępowania z obowiązkiem spłaty na rzecz wnioskodawczyni. Przyjmując, że uczestnik postępowania korzystał z lokalu ponad swój udział , sąd określił wynagrodzenie należne wnioskodawczyni i je rozliczył (korzystanie z lokalu ponad udział wynikało z faktu uniemożliwienia wnioskodawczyni zamieszkania w domu po powrocie z zagranicy). Sąd rozliczył także płacone przez uczestnika należności czynszowe i dokonane nakłady.

Od tego orzeczenia apelację złożyła wnioskodawczyni, niestety ją przegrała. Przegrała również kasację.

A teraz od początku; postaram się omówić wszystkie „grzechy”, jakie zostały popełnione w tej sprawie – ku przestrodze i zapamiętaniu.

Po pierwsze określając wartość wkładu zgromadzonego na koncie lokalu mieszkalnego, sąd dopuścił dowód z opinii biegłego do spraw rachunkowości aby ustalić jaka jest aktualna wartość wkładu, gdyż wkład ten zgromadzony był ponad 30 lat temu. W apelacji od tego orzeczenia wnioskodawczyni nie kwestionowała sposobu obliczenia wartości lokatorskiego prawa do lokalu i to był błąd. Nie jestem w stanie powiedzieć jaka byłaby wartość wkładu wyliczona wg wskazań Sądu Najwyższego, ale podstawą wyceny spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przy podziale majątku jest jego potencjalna cena rynkowa. Myślę, że ta cena byłaby wyższa niż wynikająca z przeszacowania przez biegłą.

Sprawa następna, to przyznanie  mieszkania uczestnikowi postępowania. Sąd stanął na stanowisku, że uczestnik od ponad 30 lat stale zamieszkuje w przedmiotowym lokalu wraz z dziećmi, partycypuje w kosztach jego utrzymania i dokonuje nakładów na lokal. Sąd podniósł również, że jego sytuacja majątkowa gwarantuje z dużym prawdopodobieństwem spłatę udziału wnioskodawczyni. Podobnie jak wnioskodawczyni, nie dysponuje on prawem do innego lokalu. Na jego korzyść przemawiała trudna sytuacja materialne wnioskodawczyni i małe prawdopodobieństwo, że podołałaby spłacie gdyby to jej przyznano prawo do lokalu mieszkalnego. Jak widzisz bez znaczenia pozostawał fakt, że środki na pokrycie wkładu mieszkaniowego zostały zgromadzone na książeczce mieszkaniowej wnioskodawczyni jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

Trudno w tym miejscu nie zadać pytania – dlaczego wobec tego nie rozdzielono tych dwóch kawalerek, tak by każdy z małżonków otrzymał małe bo małe, ale jednak mieszkanie?

Ano właśnie. W pierwszym rzędzie należy stwierdzić, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zostać podzielone. Ale takie roszczenie musi zostać wyraźnie wyartykułowane przez stronę postępowania. Sąd nie może się tego domyślać, bądź  sam decydować za stronę. W przedmiotowej sprawie uczestnikowi „chodził po głowie taki pomysł”czego wyrazem był wniosek uczestnika o zwrócenie się sądu do spółdzielni z pismem, czy możliwy jest podział tego lokalu na dwa mniejsze. Spółdzielnia odpowiedziała, że nie jest wykluczony, jednak jego przeprowadzenie jest uwarunkowane koniecznością dopełnienia szeregu formalności i koniecznością poniesienia  w związku z tym znacznych kosztów.

W aktach sprawy znajduje się informacja, że orientacyjny koszt robót związanych z rozdziałem lokalu na dwa mniejsze wyniósłby około 30.000 zł. I to był tak naprawdę ostatni moment dla wnioskodawczyni na zajęcie stanowiska, że żąda przyznania jej prawa do lokalu spółdzielczego, ewentualnie podziału tego prawa. W konsekwencji powinna wnosić o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, który jednoznaczne wypowiedziałby się co do możliwości technicznych takiego podziału oraz kosztów z tym związanych. Sąd nie miał obowiązku przeprowadzania takich dowodów z urzędu wobec braku ze strony wnioskodawczyni i uczestnika postępowania żądania takiego właśnie sposobu zniesienia współwłasności.  Zgłoszenie tego żądania w postępowaniu apelacyjnym okazała się być spóźnione, w związku z tym nie było przedmiotem rozpoznania przez sąd.

Kolejnym zarzutem wnioskodawczyni pod adresem wydanego przez sąd rejonowy orzeczenia było ustalenie zbyt niskiego wynagrodzenia od uczestnika postępowania za korzystanie przez niego z lokalu mieszkalnego ponad jego udział. Wnioskodawczyni oczekiwała, że sąd weźmie pod uwagę, że opuszczenie przez nią mieszkania i wyjazd na 5 lat za grancę spowodowany był nagannym zachowaniem się uczestnika i de facto zmuszeniem jej do opuszczenia mieszkania. Liczyła więc, że wynagrodzenie będzie naliczone również za ten 5 letni okres.

Wnioskodawczyni zapomniała o jednym; że tą okoliczność powinna jeszcze udowodnić, czego tak naprawdę nie zrobiła. O ile w przypadku niemożności zamieszkania w domu po przyjeździe z zagranicy, wnioskodawczyni dysponowała dokumentami w postaci pism składanych na policję i do prokuratury oraz zeznaniami świadków, o tyle co do konieczności opuszczenia mieszkania brak było jakichkolwiek dowodów poza jej oświadczeniem. Tylko dla porządku powiem, że kwota wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania przez uczestnika ponad jego udział, wyliczona została w oparciu o wysokość czynszu jaki byłby możliwy do uzyskania przy wynajęciu mieszkania.

Jak wcześniej wspomniałam sąd rozliczył także płacone przez uczestnika należności czynszowe czyli po prostu zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika połowę opłat czynszowych za okres przez który wnioskodawczyni nie zamieszkiwała w przedmiotowym lokalu. Z rozstrzygnięciem tym wnioskodawczyni również nie mogła się zgodzić. Sąd jednak stał na stanowisku (utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego), że okoliczność, że wnioskodawczyni nie korzystała z lokalu mieszkalnego nie zwalniała jej z obowiązku ponoszenia, w odpowiednim ułamku, opłat związanych z tym lokalem.

Wnioskodawczyni „przegapiła” jeszcze jedną okoliczność wiążącą się z pieniędzmi. Otóż składając zeznania wskazała, że otrzymała zwrot pieniędzy w kwocie 4.123.286 st.zł. ze swojej książeczki mieszkaniowej, które to pieniądze zostały przeznaczone na połączenie kawalerek, które utworzyły lokal będący przedmiotem postępowania. Po takim stwierdzeniu wnioskodawczyni powinna złożyć wniosek o rozliczenie nakładu dokonanego z jej majątku odrębnego na majątek wspólny. I roszczenie to udowodnić, bo nie wystarczy tylko stwierdzić fakt, ponieważ sąd w takiej sytuacji nie działa z urzędu. Sąd ustala wartość nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków bez względu na inicjatywę dowodową uczestników postępowania, natomiast w drugą stronę to nie działa. ( czyli nie ustala z urzędu nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny). Tak więc wnioskodawczyni „straciła” kolejne pieniądze.

Jak widzisz było trochę błędów ale również niepotrzebnych nadziei wynikających z nieznajomości prawa. Pamiętaj żeby każdy swój pomysł finansowy przekuć w żądanie rozliczenia przez sąd, bo bez Twojego wyraźnego żądania sąd nie podejmie żadnych kroków.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem maryla-kuna@wp.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: