Jak zapewne wiesz, nie zawsze cena odzwierciedla wartość rynkową określonego dobra. I nie zawsze chodzi tu o zawyżenie ceny. Nie tak rzadko zdarzają się przypadki sprzedaży danego dobra poniżej jego wartości. Jednym z takich powodów może być np. potrzeba szybkiego zbytu nieruchomości przy stosunkowo dużej ich podaży na lokalnym rynku. Jeżeli ktoś musi sprzedać nieruchomość, a wybór nieruchomości jest duży, ceny niskie, to żeby szybko sprzedać musi jeszcze bardziej obniżyć cenę.

Czy Państwo ma prawo ingerować w umowy obywateli co do ceny za jakie sprzedają np. nieruchomości ?

Zdawałoby się, że nie ma takiego prawa, bo co komu do tego za ile ja sprzedaję swoją własność. Ale niestety w sposób pośredni  Państwo ingeruje chociażby poprzez decyzje urzędu skarbowego naliczającego podatek. Rozmowa jest krótka; albo Pani podwyższy wartość tej nieruchomości, gdyż jest ona zaniżona albo na Pani koszt powołamy biegłego, który oszacuje tę nieruchomość.

Tak jest z nieruchomościami gdy w ofercie jest wiele nieruchomości, a kupujących mało. Gdy natomiast jest odwrotnie, czyli gdy jest dużo kupujących a mało ofert, to sprzedający dyktuje cenę. Zwykle jest ona wyższa od przeciętnej ceny jaką zapłacilibyśmy za daną nieruchomość. Czy wtedy Państwo ma prawo ingerować w umowę sprzedaży kwestionując uzgodniona przez obie strony cenę?

Na to pytanie trzeba niestety odpowiedzieć twierdząco o ile rozmawiamy o nieruchomościach rolnych, gdyż te są pod szczególnym nadzorem Państwa. Oczywiście ingerencja w cenę nie odbywa się w sposób automatyczny i bezpośredni ale podlega kontroli sądu.

Kiedy tak się może zdarzyć ?

Tylko w jednym wypadku; mianowicie w wypadku prawa pierwokupu przysługującego albo dzierżawcy danej nieruchomości (pod pewnymi warunkami) albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. To są dwa podmioty, które mogą zakwestionować cenę podaną w umowie sprzedaży.

W poprzednim wpisie pt. Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu, pisałam na czym polega to prawo.  Dla przypomnienia tylko wspomnę, że polega na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna danej nieruchomości na wypadek gdyby druga strona chciała sprzedać ją innej osobie. W takim wypadku swoboda sprzedaży nieruchomości wybranemu kontrahentowi może nastąpić pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa.

Tak porostu polega to na tym, że sprzedający zawiera z potencjalnym kupującym umowę warunkową kupna-sprzedaży, która zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy (czyli określenie stron, cenę, termin zapłaty, termin wydania nieruchomości itd). Wypis takiej umowy (najczęściej) notariusz przesyła uprawnionemu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, informując go o konieczności niezwłocznego powiadomienia sprzedającego o swoim stanowisku oraz o miesięcznym terminie do skorzystania z prawa pierwokupu. Skorzystanie z prawa pierwokupu z kolei polega na złożeniu notariuszowi oświadczenia, że się z tego prawa korzysta. Po złożeniu przez uprawnionego takiego oświadczenia dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez sprzedającego z kupującym z tym , że w miejsce kupującego wchodzi uprawniony  z tytułu prawa pierwokupu.

Tak więc cena pozostaje taka jaką pierwotnie ustaliły strony.

I tu zaczyna się spór

Tak najczęściej jest, że jeśli sami nie negocjujemy ceny, to uważamy że cena została zawyżona; czasami w mniejszym stopniu a  czasami w większym.

I tak też uważał Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolniczego, który skorzystał z prawa pierwokupu i tym samym nabył nieruchomość rolną o powierzchni 8,17 ha za cenę 170.000 zł.  Zdaniem przedstawiciela Krajowego Ośrodka rynkowa wartość zakupionych nieruchomości nie przekraczała 49.000 zł.

Nie mogąc zaakceptować ustalonej w umowie ceny, Krajowy Ośrodek wniósł powództwo do Sądu Okręgowego przeciwko Sprzedającemu i Kupującym o ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości rolnej.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust.8 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej , wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonywaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.”

Pozwani w niniejszej sprawie: Sprzedający i Kupujący wnosili o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazywali, że cena sprzedaży ustalona między stronami nie jest rażąco zawyżona. W odpowiedzi na pozew złożyli wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, która wskazywała, że cena sprzedaży ustalona przez strony jest zbliżona do szacunkowej wartości rynkowej  i wynosi 140.331 zł.

W toku sprawy Krajowy Ośrodek powoływał się inne akty notarialne, w których wcześniej skorzystał z prawa pierwokupu, a wskazujące na znacznie niższe ceny transakcyjne niż wskazana w przedmiotowym akcie notarialnym.

Wobec powyższego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który ustalił, iż szacunkowa wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 137,882 zł. Biegły ustalając tę wartość odniósł się do transakcji nieruchomości podobnych. Żadna ze stron nie zakwestionowała powyższej opinii.

Nie da się jednak ukryć, że jest różnica między ceną z umowy 170.000 zł., a ceną wyliczoną przez biegłego 137.882 zł.

Czy ta różnica w cenie jest na tyle duża aby można było powiedzieć, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej ?

Sąd stanął na stanowisku, że nie jest to cena rażąco zawyżona. Zwrócił ponadto uwagę, że używając określenia „rażący” ustawodawca posłużył się zwrotem nieokreślonym, wobec tego odwołał się do definicji zamieszczonej w Słowniku wyrazów bliskoznacznych. Według tamtejszej definicji – rażący, to oczywisty, uderzający, bezsporny, wielki, niewątpliwy, znaczący, wyraźny. Między jedną a druga ceną musi więc istnieć ogromna dysproporcja. A takiej Sąd nie stwierdził. Wywołana przez Sąd opinia wskazuje, że cena ustalona w umowie jest wyższa o 18,9% od oszacowanej wartości rynkowej. W ocenie Sądu różnica na takim poziomie nie nosi cech rażącej różnicy. Nieekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna i poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się w rażącym stopniu.

Wobec niestwierdzenia ustawowej przesłanki upoważniającej Sąd do obniżenia ceny, Sąd powództwo oddalił.

Zasądził od powoda Krajowego  Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na rzecz pozwanych – Kupujących solidarnie kwotę 3.617 zł. oraz na rzecz pozwanego Sprzedającego kwotę 3.617 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupuNie wiem jakim jesteś człowiekiem. Jak działasz w przypadku możliwego niepowodzenia; czy balansując na granicy prawa próbujesz ratować sytuację, czy też zdając sobie sprawę z porażki „bierzesz wszystko na klatę”, choć to ogromny cios finansowy.

Czytając tę relację sama oceń co się bardziej opłaca.

Jeszcze do niedawna funkcjonował w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa punkt 1 ustęp 1 art. 29, który dawał pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości osobom, które zostały pozbawione własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na podstawie innych tytułów. Uprawnienie to dotyczyło również spadkobierców takich osób.

Poczytaj o podziale gospodarstwa rolnego >>

I właśnie czterech takich byłych właścicieli upoważniło jednego z nich – pana Jana, udzielając mu pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed Agencją Nieruchomości Rolnych i dokonywania w ich imieniu wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do nabycia w ramach przysługującego im pierwszeństwa na podstawie wyżej powołanej ustawy dowolnych udziałów we współwłasności zabudowanej nieruchomości o powierzchni  trochę ponad 257 ha.

W tym czasie nieruchomość ta była dzierżawiona przez dwóch braci – pana Tadeusza i pana Andrzeja, którzy pisemną umowę dzierżawy zawarli na okres do 2023 r. Umowa ta opatrzona była datą pewną.

Pan Jan jako pełnomocnik oraz jego mocodawcy nie kryli wobec osób trzecich, że celem ich jest nabycie wyżej wskazanej  nieruchomości a następnie sprzedaż z zyskiem. Tak więc zanim jeszcze stali się właścicielami przedmiotowej nieruchomości już poszukiwali potencjalnych nabywców. Naturalnie w pierwszej kolejności zwrócili się do dzierżawców z pytaniem, czy byliby zainteresowani kupnem dzierżawionej od Agencji nieruchomości.

Bracia wyrazili ogromne zainteresowanie, jednakże z uwagi na brak środków finansowych rozważali zakup wspólnie z innymi osobami. Zaproponowali jednak, że kupią dzierżawioną przez nich nieruchomość za taką cenę za jaką pan Jan i jego mocodawcy zapłacą Agencji Nieruchomości Rolnych podwyższoną o 10%.  Propozycja wydawała się interesująca. Pan Jan jednak nie ustawał w poszukiwaniach lepszego kontrahenta. W niedługi czas później znalazł dość zamożne Małżeństwo.

W dniu 20 kwietnia Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała panu Janowi działającemu w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik wskazanych 3 osób własność nieruchomości, na współwłasność w udziałach po 1/4 części za łączną cenę 7.480.000,00 zł. (siedem milionów czterysta osiemdziesiąt tysięcy zł.) Strony oświadczyły, że część ceny tj. 1.450.000,00 zł. kupujący zapłacili przed podpisaniem tego aktu, zaś pozostałą część tj. 5.985.000,00 zł. kupujący zobowiązali się zapłacić w 15 rocznych ratach w wysokości po 399.000,00 zł.każda, płatnych do dnia 30 listopada każdego roku  Potem następowały informacje co będzie jak kupujący nie zapłaci rat w terminie albo w ogóle zaprzestanie ich spłacania, ale to dla sprawy nie jest istotne.

Istotny był punkt mówiący o tym, że w przypadku zbycia przez kupujących całości lub części przedmiotowej nieruchomości lub udziałów we współwłasności tej nieruchomości osobie trzeciej pod jakimkolwiek tytułem prawnym, przed dokonaniem przez kupujących zapłaty całej ceny, kupujący zobowiązali się zapłacić Agencji Nieruchomości Rolnych jednorazowo pozostałą część ceny w terminie 7 dni od dokonania zbycia całości lub części przedmiotowej nieruchomości lub udziałów we współwłasności tej nieruchomości.

Tego samego dnia pan Jan działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych 3 współwłaścicieli zawarł ze wspomnianym wyżej Małżeństwem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, za łączną cenę 7.480.000 zł. z obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 31 lipca, pod warunkiem nie skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu wynikającego z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Małżonkowie zapłacili przelewem bankowym na rachunek Agencji Nieruchomości Rolnych część należnej ceny tj. łącznie 1.495.000,oo zł. Strony uzgodniły, że powyższa kwota ma znaczenie i skutki zadatku!!!

Dla przypomnienia art. 394 par. 1 kc stanowi, że:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Na kilka dni przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej pan Jan jako pełnomocnik zawarł z Małżonkami umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 20 kwietnia w zakresie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przesuwając jej termin na 31 października.

Co było powodem przesunięcia terminu zawarcia umowy?

I tu dochodzimy do sedna problemu .

Nie wiadomo jak to się stało; czy zawinił notariusz czy pan Jan, czy był to zabieg celowy, choć sprzeczny z prawem ale przy sporządzaniu umowy przedwstępnej nie zawarto informacji, że prawo pierwokupu przysługiwało nie tylko Agencji Nieruchomości Rolnych, ale również dzierżawcom – czyli panu Andrzejowi i panu Tadeuszowi. I w związku z tym nie powiadomiono ich o ich uprawnieniu. To ogromne przeoczenie mogło skutkować niezawarciem umowy z Małżeństwem, a co gorsza zwrotem podwójnego zadatku ( czyli 2.990.000,00 zł.!) Na to pan Jan nie mógł pozwolić, tym bardziej że dotknęło by to nie tylko jego ale również pozostałych 3 współwłaścicieli.

Żeby ratować sytuację w dniu 13 września działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych 3 współwłaścicieli  pan Jan zawarł z Małżeństwem umowę warunkową sprzedaży nieruchomości za łączną cenę 9.000.000 zł. (dziewięć milionów zł.) pod warunkiem nie skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych lub dzierżawców – pana Andrzeja i pana Tadeusza z prawa pierwokupu wynikającego z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zawiadomienie uprawnionych do wykonania prawa pierwokupu (tj. Agencji i Braci) nastąpiło przez notariusza przez doręczenie listami poleconymi wypisów aktu notarialnego z dnia 13 września.

Jak widzisz pan Jan wykombinował, że skoro już musi powiadomić dzierżawców, bo w przeciwnym razie umowa byłaby nieważna, to zniechęci ich ceną.

Pan Andrzej i pan Tadeusz zawiadomienie o przysługującym im prawie pierwokupu nieruchomości otrzymali dnia następnego czyli 14 września i postanowili skorzystać z prawa pierwokupu.

W tym celu w dniu 5 października złożyli w formie aktu notarialnego oświadczenie o wykonywaniu ustawowego prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości jako dzierżawcy w udziałach po 1/2 części.

Kodeks cywilny wymaga aby osoby, które chcą skorzystać z prawa pierwokupu powiadomiły sprzedających o wykonywaniu przez nich ustawowego prawa pierwokupu. To powiadomienie ma dojść do osoby zainteresowanej (w tym wypadku sprzedającej) w taki sposób , żeby mogła zapoznać się z jego treścią. Czas naglił, bo zgodnie z artykułem 598 par. 2 kc:

Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży , chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Czyli – ponieważ  pan Andrzej i pan Tadeusz otrzymali zawiadomienie o prawie pierwokupu 14 września , to najpóźniej 14 października powinni zawrzeć umowę kupna.

I tu się zaczęło!

Sprzedający robili wszystko aby nie odebrać przesyłek poleconych z oświadczeniem kupujących o skorzystaniu przez nich z prawa pierwokupu. Uznali więc, że najbezpieczniej będzie wyjechać z domu. Bracia robili wszystko aby im te przesyłki dostarczyć. Nie tylko wysłali  przesyłki listem poleconym ale „zaczaili się ” na pana Jana jako pełnomocnika wszystkich współwłaścicieli, próbując doręczyć mu przesyłkę na ulicy. Pan Jan odebrać jej nie chciał. Próbowali dostarczyć przesyłki kurierem, zawiadomić sms-em, wszystko na próżno.

Nastał poniedziałek 15 października i pan Jan odebrał swoją przesyłkę z poczty. Uznał, że minął  już termin do zawarcia umowy przyrzeczonej z Braćmi tak więc ma już prawo zawrzeć umowę z Małżeństwem. Hurraaa uratował zadatek!

W dniu 9 listopada pan Jan zawarł z Małżeństwem umowę sprzedaży nieruchomości za łączną cenę 9.000.000,00 zł. W akcie notarialnym znalazła się informacja, że Bracia nie wykonali skutecznie przysługującego im ustawowego prawa pierwokupu, zaś Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła oświadczenie , że nie korzysta z ustawowego prawa pierwokupu.

Ponieważ na skutek złożonego przed notariuszem oświadczenia Bracia zostali wpisani w dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości w udziałach po 1/2 części, Małżeństwo wystąpiło do Sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnioskowali o wykreślenie w dziale II Braci oraz wpisanie ich na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Rozstrzygnięcia Sądów

Sąd I instancji podzielił stanowisko strony powodowej o niemożliwości zapoznania się z treścią oświadczenia Braci  w terminie do dnia 14 października i w związku z tym uwzględnił powództwo . Pan Jan odetchnął z ulgą….. Niedługo się jednak cieszył, bo Bracia: pan Andrzej i pan Tadeusz złożyli apelację od tego wyroku.

Wśród wielu bardzo istotnych zarzutów był ten najważniejszy, że dzień 14 października wypadał w niedzielę.

Sąd Okręgowy rozpatrując apelację uznał, że nie można podzielić stanowiska Sądu I instancji , że termin do zapoznania się z oświadczeniem złożonym przez Braci upłynął 14 października. Uszło bowiem uwadze Sądu Rejonowego, że 14 października to była niedziela. Przepis art. 115 kc stanowi, że:

jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany za ustawowo wolny od pracy , termin upływa dnia następnego.

Konsekwencją faktu, że koniec terminu przypadł na dzień ustawowo wolny od pracy jest automatyczne przesunięcie biegu terminu do upływu następnego dnia roboczego. Zaś konsekwencją ustalenia, że prawo pierwokupu zostało przez pozwanych wykonane skutecznie jest uznanie, że pozwani – czyli Bracia stali się właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Chwilą zawarcia umowy między uprawnionym realizującym prawo pierwokupu a zobowiązanym z tego tytułu jest chwila dojścia oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu do wiadomości zobowiązanego. Braci należy zatem uznać za właścicieli przedmiotowej nieruchomości od 15 października, zatem zbycie nieruchomości przez pana Jana na rzecz Małżonków w dniu 9 listopada nie mogło odnieść skutku w postaci przeniesienia prawa własności, gdyż w tym dniu pan Jan oraz osoby, które reprezentował jako pełnomocnik nie były już właścicielami nieruchomości, nie mogły zatem nią rozporządzać. Tym samym roszczenie powodów o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym  poprzez wpisanie ich jako właścicieli przedmiotowej nieruchomości nie mogło być skuteczne i podlegało oddaleniu.

Dla porządku dodam tylko, że Bracia w ustawowym terminie wnieśli sprawę od Sądu Okręgowego o ustalenie ceny nabycia nieruchomości, co do której wykonali ustawowe prawo pierwokupu. Dla wszystkich oczywistym było, że nowa cena 9.000.000 zł. była ceną zaporową, mającą odstraszyć potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że podczas pierwszej rozmowy z panem Janem Bracia nie ukrywali, iż kwota 7.000.000 zł. stanowi dla nich problem, więc będą chcieli tę nieruchomość kupić z innymi osobami.

Nie znam dalszych losów tej sprawy; nie wiem czy pan Jan w związku z nieważnością umowy sprzedaży z Małżonkami zwrócił im podwójny zadatek, czy nie. Nie wiem czy ktoś miał pretensje do notariusza, ale trzeba powiedzieć, że największym przegranym  było Małżeństwo. Utopili ogromne pieniądze najpierw płacąc u notariusza, później w Sądzie. Jeżeli chodzi o koszty sprawy apelacyjnej, to Sąd zasądził od Małżonków na rzecz Braci kwotę 100.000 zł. tytułem opłaty od apelacji, koszty zastępstwa adwokackiego w I instancji 7.200 zł , w II instancji 7.200 zł. oraz częściowo koszty opinii biegłego w kwocie 2.000 zł. Prawdopodobnie Małżonkowie około 100.000 zł. zapłacili wnosząc sprawę do Sądu.

Dlatego należy zawsze pamiętać o podmiotach uprawnionych do prawa pierwokupu. Brak tej informacji i realnego powiadomienia uprawnionych  czyni taką umowę nieważną.

*****

Poczytaj o podziale gospodarstwa rolnego >>

Budowa na działce twojego męża

Pamiętasz tę radość i emocje kiedy podjęliście decyzję, że będziecie się budować?

Nareszcie!

Dosyć tułania się po stancjach, domach rodziców i teściów, zaczynacie nowy rozdział. Cieszyliście się, bo Twój mąż jeszcze przed ślubem dostał działkę od swoich rodziców. Gdyby nie to, to nie bylibyście w stanie zacząć budowy, byłoby po prostu za drogo.  A tak, to już w przyszłym roku „parapetówka”.

Do dziś wspominasz z dumą jak przyjęliście gości w Waszym nowym domu!

Lata mijały, a Tobie nigdy nie przyszło do głowy roztrząsanie problemu własności Waszego domu. Dla Ciebie było to oczywiste, że dom wybudowany został za kredyt, który zaciągnęliście i spłacaliście wspólnie w czasie trwania małżeństwa, a więc jest wspólny.

Czy na pewno?

Pewnych wątpliwości nabrałaś gdy otrzymałaś wniosek byłego męża o podział Waszego majątku. On proponował spłatę wywodząc, że dom jest wyłącznie jego.  Uznałaś to za kompletną bzdurę, czyżby nie pamiętał jak wspólnie braliście kredyt! [Poczytaj o kredycie we frankach >>] Ty nie chcesz spłaty, chcesz zostać w tym domu.

Czy jest na to szansa?

Zgodnie z polskim prawem wszystko co jest na trwałe związane z gruntem stanowi własność właściciela gruntu. Tym samym wybudowany przez Was dom w świetle prawa stanowi własność Twojego męża. I co ważne, niezależnie od tego czyje środki majątkowe przeznaczone zostały na jego budowę. Okoliczność, że wybudowanie domu na nieruchomości Twojego byłego męża było Waszym wspólnym przedsięwzięciem w czasie trwania małżeństwa i łączyła Was wówczas ustawowa wspólność majątkowa, nie zmienia faktu, że ten budynek nie może być traktowany jako odrębny od gruntu przedmiot majątku wspólnego, lecz jedynie jako część składowa nieruchomości . Skoro nieruchomość jest Twojego męża to i dom jest jego.

Jeżeli wzniesienie budynku, tak jak w Waszym wypadku nastąpiło ze środków uzasadniających zaliczenie ich do majątku wspólnego obojga małżonków (był to kredyt), to budynek ten należy traktować jako nakład z majątku wspólnego stron na nieruchomość stanowiącą odrębny majątek Twojego męża.

W razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej wspomniany nakład , tak jak wszelkie inne składniki majątku wspólnego , wlicza się do masy majątkowej objętej podziałem. Do podziału nie wchodzi budynek jako odrębny przedmiot majątkowy , lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego w tej postaci nakładu. Czyli mówiąc po prostu – do podziału wchodzi wartość domu .

Sposoby rozliczenia nakładu

W wypadku gdy taki nakład z majątku wspólnego został dokonany na nieruchomość stanowiącą odrębną własność jednego z małżonków, rozliczenie z tego nakładu jako składnika majątku wspólnego w postępowaniu o podział  majątku może nastąpić – stosownie do okoliczności:

  1. przez zasądzenie na rzecz drugiego małżonka kwoty odpowiadającej części wartości nakładu stosownie do przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. Czyli, jeżeli udziały małżonków są równe, to Sąd zasądzi na rzecz małżonka nie będącego właścicielem gruntu spłatę w wysokości połowy wartości budynku,
  2. przez przyznanie mu innych przedmiotów z majątku wspólnego odpowiadających wartościowo tej kwocie.Może zaistnieć taka sytuacja, że małżonek , który jest właścicielem nieruchomości nie mając wystarczających środków na spłatę, w ramach rozliczenia pozostawia drugiemu małżonkowi np. samochód, działkę letniskową lub inne wartościowe rzeczy.
  3. wykup części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego , odpowiadającej     jego udziałowi w majątku wspólnym

I tu dochodzimy do sprawy najważniejszej ; Sąd w sprawie o podział majątku może uwzględnić Twój wniosek o wykup części nieruchomości zajętej pod budynek .

Podstawę takiego żądania stanowi artykuł 231 par. 1 kc , który stanowi, że:

samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki , może żądać aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Co to daje?

Płacisz byłemu mężowi za 1/2 działki zajętej pod budynek i o ile istnieją do tego warunki – fizycznie dzielicie dom. Musisz pamiętać, że dom można podzielić tylko w pionie albo w poziomie. Tak więc nie wszystkie domy nadają się do podziału. W wyniku podziału mają powstać dwa samodzielne mieszkania; z odrębnymi instalacjami, licznikami itp. Najlepiej z odrębnymi wejściami.  Tak więc domu nigdy nie dzielimy pokojami.

No i kolejny problem – czy po rozwodzie jesteście w stanie być tak blisko siebie i poprawnie ułożyć Wasze relacje. Czy to nie będzie zbyt trudne oglądać na co dzień byłego męża i jego nową rodzinę? Zawsze się nad tym zastanów zanim zgłosisz taki wniosek w Sądzie, bo może się okazać, że Sąd go uwzględni.

Sama widzisz, że wybór żądania jest z reguły podyktowany określonymi okolicznościami sprawy ale ostateczna decyzja należy do Sądu.

I na koniec jeszcze trzeba wspomnieć o wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi w sprawie I ACa 1297/12 , który zauważył, że:

przeniesienie na jednego z małżonków udziału w nieruchomości należącej do majątku odrębnego drugiego z małżonków na podstawie art. 231 par. 1 kc , jest jednym z konkurencyjnych sposobów rozliczenia nakładów przy podziale majątku wspólnego ( art.45 k.r.o.). Żądanie takie powinno być zgłoszone w ramach postępowania działowego, a wyjątkowo- przed wszczęciem takiego postępowania. Natomiast nie jest dopuszczalne dochodzenie tego roszczenia w odrębnym procesie, jeśli Sąd orzekł o rozliczeniu nakładów z majątku wspólnego na majątek odrębny jednego z małżonków przy podziale majątku wspólnego.

Konkluzja jest taka, iż osoba, na rzecz której została zasądzona spłata tytułem równowartości poniesionych nakładów nie może ponownie domagać się ich rozliczenia tym razem w drodze powództwa z art. 231 par. 1 kc.

*****

Poczytaj też o podziale gospodarstwa rolnego >>

Postanowienie częścioweCzęsto tak bywa, że w jednej sprawie np. o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej, skumulowanych jest wiele roszczeń. Strony ustalają jakie wydatki, nakłady i inne świadczenia z majątku wspólnego na rzecz majątku osobistego lub odwrotnie podlegają zwrotowi.

Często w takich sprawach na początku wyjaśniona zostaje kwestia jednego, najważniejszego składnika majątkowego, np. mieszkania. Wówczas Sąd może w tej jednej kwestii wydać postanowienie częściowe, gdyż ta część żądania nadaje się do rozstrzygnięcia.

Co daje takie wcześniejsze rozstrzygniecie? – o tym za chwilę, najpierw przyjrzyjmy się…

Kiedy Sąd wydaje postanowienie częściowe

Pani Janina złożyła wniosek o podział majątku wspólnego jej i byłego męża. Wnioskodawczyni wniosła o ustalenie, że w skład majątku wspólnego byłych małżonków wchodzi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym prawem wkładem mieszkaniowym o wartości 220.000 zł. Wnioskodawczyni wniosła o przyznanie jej przedmiotowego prawa ze spłatą na rzecz uczestnika.

Pani Janina domagała się również podziału innych składników majątkowych jak łóżko dwuosobowe, lodówka, stół drewniany i inne, których wartość  była już marginalna.

W odpowiedzi na wniosek uczestnik wniósł o ustalenie, że w skład majątku wspólnego  wchodzi wyżej wymienione lokatorskie prawo do lokalu oraz wniósł o ustalenie nakładu ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Postulował dokonanie podziału majątku wspólnego poprzez przyznanie jemu przedmiotowego prawa ze spłatą na rzecz wnioskodawczyni.

Czyli jednak spór!

Pan Ryszard wskazał, że otrzymał darowiznę od swojej matki w kwocie 5.315,09 zł., którą przeznaczył na uzupełnienie wkładu. Kwota ta stanowiła około 21% wkładu lokatorskiego. W okresie kiedy pan Ryszard uzupełniał wkład na lokatorskie prawo do lokalu, całość wkładu  wynosiła  25.777,22 zł.

W toku sprawy relacje między byłymi małżonkami jeszcze bardziej się zaogniły. Pan Ryszard wyprowadził się z domu, pozostawiając je byłej żonie do używania. Pani Janina stwierdziła, że nie stać jej na samodzielną opłatę czynszu, a poza tym mieszkanie „stoi” na męża, więc ona nie będzie nic płacić !

Takie postawienie sprawy spowodowało, iż Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej po kilku miesiącach wykreśliła pana Ryszarda z rejestru członków Spółdzielni. Podstawą wykreślenia był zarzut uchylania się od wykonywania istotnych zobowiązań wobec Spółdzielni tj. niedokonywanie opłat i wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Ponieważ żaden z małżonków nie odwołał się od tej decyzji, to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasło.  Zaległości czynszowe związane z przedmiotowym lokalem wynosiły wówczas 14.756,73 zł.

Ta sytuacja wymusiła  zmianę stanowiska uczestnika postępowania, który w kolejnym piśmie wniósł o ustalenie, że w skład majątku wspólnego stron wchodzi wierzytelność wobec Spółdzielni Mieszkaniowej  z tytułu zwrotu wkładu. Pan Ryszard ponownie wnosił o ustalenie, że dokonał on nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny w wysokości 20,62 % wymaganego wkładu mieszkaniowego oraz postulował o dokonanie podziału majątku wspólnego w ten sposób, aby przyznać wnioskodawczyni 39,69% części wierzytelności przysługującej wobec Spółdzielni, zaś  jemu  60,31 % tej wierzytelności tj. uwzględniając nakład uczestnika na pokrycie wkładu na przedmiotowe spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

[Przeczytaj też o lokatorskim prawie do lokalu – komu mieszkanie, a komu jego spłata.]

Po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania dowodowego potwierdziły się słowa pana Ryszarda o darowiźnie od matki kwoty 5.315,09 zł., którą to kwotę przeznaczył na uzupełnienie wkładu.

Zgodnie z art. 11 ust 2. (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2013. 1222):

„w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty , jaką  spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu.”

Wobec powyższego w miejsce spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które wygasło, w skład majątku wspólnego stron weszła ich wierzytelność w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej o zapłatę należności w związku z wygaśnięciem prawa do lokalu.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza w przypadku orzekania o wierzytelności wchodzącej w skład majątku wspólnego, aby nie określać jej wysokości, a przyznać małżonkom wierzytelność w określonych ułamkowych udziałach. Wobec tego Sąd nie dokonywał ustalenia wartości tej wierzytelności zwłaszcza, iż w świetle przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statutu Spółdzielni Mieszkaniowej nie jest możliwe określenie tej wartości, gdyż ostatecznie zostanie ona ustalona po sprzedaży lokalu i potrąceniu należności.

Sąd podzielił stanowisko uczestnika postępowania, aby wkład na lokatorskie prawo rozliczyć poprzez przyznanie stronom odpowiedniej ułamkowej części wierzytelności w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej  z uwzględnieniem nakładu uczestnika. Z matematycznych wyliczeń wynikało, że pan Ryszard powinien otrzymać 60,31 % przedmiotowej wierzytelności, zaś pani Janina 39,69%.

I w takim duchu zapadło postanowienie częściowe  Sądu.

Co daje stronom postanowienie częściowe

Najpierw jednym zdaniem trzeba wspomnieć, że w postępowaniu procesowym Sąd może wydać wyrok częściowy, zaś w postępowaniu nieprocesowym postanowienie częściowe.

W każdym z tych postępowań orzeczenie Sądu skraca czas prowadzenia sprawy. Jeśli Sąd w postanowieniu częściowym rozstrzygnie co do istoty sprawy lub najważniejszego składnika majątkowego i strony to rozstrzygnięcie zaakceptują, czego wyrazem będzie brak odwołania, to późniejsze kwestie załatwiane są  już dużo szybciej.

Postanowienie częściowe oszczędza stronom niepotrzebnych kosztów. Jeśli np. pomiędzy stronami jest spór dotyczący własności mieszkania; jedna osoba twierdzi, że jest wspólne, a druga że jest wyłącznie jej – to rozstrzygnięcie tej kwestii np. na korzyść tej drugiej strony spowoduje bezprzedmiotowość wyceny mieszkania. Gdyby nie było postanowienia częściowego, to Sąd musiałby przeprowadzić wszystkie dowody, powołać wszystkich zawnioskowanych biegłych, choć w późniejszym czasie ich opinie okazałyby się nieprzydatne. Ale niestety za te nieprzydatne opinie zapłacić musiałyby strony.

W sprawie o której dziś opowiedziałam, postanowienie częściowe przyspieszy otrzymanie przez strony pieniędzy ze spółdzielni mieszkaniowej z tytułu ich wierzytelności. Szybsze załatwienie sprawy to też korzyść.

************

MOJA  RADA

Jeśli prowadzisz „wielowątkową” sprawę, zastanów się którą z kwestii Sąd powinien najpierw rozpoznać, by sprawa potoczyła się szybciej, a uczestnicy poznali swoje szanse co do dalszego toku sprawy.

Jeśli nawet rozstrzygnięcie tej kwestii byłoby dla Ciebie niekorzystne nie przeciągaj sprawy tylko dąż do wydania postanowienia częściowego. Zaoszczędzisz sobie czasu i pieniędzy. A niekorzystne rozstrzygnięcie jeśli ma zapaść to i tak zapadnie, tylko nastąpi to po kilku latach.

Sprzedaż majątku w drodze licytacjiCzasami tak bywa, że ludzie nie potrafią się porozumieć. Pomimo tego, że współdziałanie jest w ich interesie nie są w stanie się kontaktować i podejmować wspólnych decyzji. I nie dotyczy to tylko byłych małżonków, ale również członków najbliższej rodziny, no i oczywiście całkiem obcych sobie ludzi.

Wtedy idą ze swoją sprawą do sądu.

Dobrze jest jeśli trafią na doświadczonego sędziego, któremu będzie się chciało poświęcić swój czas, aby przekonać ich o konieczności współdziałania, co dla nich będzie miało wymierne finansowe skutki. Lecz nawet taki sędzia, jeśli trafia na mur  niechęci, wzajemnych pretensji lub po prostu głupoty i zapiekłości – odpuszcza.

No, ale do rzeczy.

Pan Marek wniósł po raz drugi sprawę o podział majątku dorobkowego po rozwodzie.  Po raz drugi dlatego, że w trakcie pierwszej sprawy strony zdecydowały się na pozasądowy podział majątku i w związku z tym Sąd zawiesił postępowanie w sprawie. Ponieważ byli małżonkowie przez rok nie wnieśli o podjecie zawieszonego postępowania, Sąd umorzył sprawę. Czas pokazał, że strony nie były w stanie się dogadać.

Małżonkowie w czasie trwania małżeństwa zakupili działkę o powierzchni 0,145 ha i w okresie dwóch lat postawili na niej dom jednorodzinny. Na budowę domu strony wzięły dwa kredyty bankowe. Nie było więc wątpliwości, że dom był majątkiem dorobkowym małżonków jak również i tego, że udziały małżonków w majątku wspólnym były równe.                                                       Ten składnik był najbardziej cenny w ich majątku; strony szacowały jego wartość na 460.000 zł.-500.000 zł.

Żaden z byłych małżonków nie chciał tego domu z uwagi na brak możliwości spłaty. Uczestniczka dopuszczała możliwość podziału fizycznego nieruchomości na dwa lokale z przyznaniem ich każdej ze stron, jednakże  wnioskodawca taką możliwość kategorycznie odrzucił. Trudno się zresztą temu dziwić, bo nie po to się rozwodzimy, by na co dzień spotykać byłego męża lub żonę i z kronikarską dokładnością odnotowywać zmiany jakie zachodzą w jego życiu; nowa żona, nowe dzieci, itd., itd.

Sposoby podziału majątku wg  Kodeksu cywilnego

Musisz wiedzieć, że ustawodawca preferuje przede wszystkim podział w naturze. Czyli w tym wypadku podział domu na dwa lokale – oczywiście o ile taki podział jest możliwy.

W dalszej kolejności ,jeżeli rzeczy nie można podzielić, sąd przyznaje ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty. Ostatecznością jest sprzedaż i podział uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli  proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Sprzedaż na wolnym rynku a sprzedaż w drodze licytacji

Kiedy dawno temu po raz pierwszy występowałam w sprawie o podział majątku, gdzie każdy z byłych małżonków chciał aby druga strona go spłaciła, bo on sam nie ma pieniędzy na spłaty, Sąd powiedział: „ Proszę Państwa, wpłynęła sprawa do Sądu, Sąd musi coś z tą sprawą zrobić. Albo Państwo sami sprzedacie swoje mieszkanie na wolnym rynku i uzyskacie najwyższą możliwą cenę, albo Sąd sprzeda je poprzez komornika, w drodze licytacji. Wtedy zostanie sprzedane znacznie poniżej swojej wartości, ponadto trzeba będzie zapłacić  komornikowi za jego czynności, opłacić koszty biegłego, koszty ogłoszeń, a to co zostanie będzie dla Was. Na pewno na tym dużo stracicie!” To krótkie wystąpienie otrzeźwiło strony.

Myślę, że strony, które decydują się na sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji nie mają świadomości, że ich dom, który oni szacują na 460-500.000 zł. może zostać sprzedany np. za 300.000 zł. Najprawdopodobniej uważają, że oni podadzą cenę, a komornik będzie walczył jak lew by taką cenę uzyskać.

Niestety, to tak nie działa.

Najpierw komornik dopuszcza dowód z opinii biegłego, który szacuje nieruchomość.  Oczywiście nie po najwyższych cenach, a po średnich, tak aby mieściło się to w normie i w miarę szybko się sprzedało.  Trzeba pamiętać, że komornik, to nie biuro handlu nieruchomościami, które ma interes w tym żeby zadowolić  klienta, a dla siebie mieć jak najwyższy zysk, tylko urzędnik, który ma sprzedać .

Najniższą sumą za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, która nazywa się ceną wywołania, wynosi  (¾) trzy czwarte sumy oszacowania.

Czyli, jeżeli biegły oszacował nieruchomość pana Marka i jego żony na, powiedzmy na 450.000 zł., to najniższa suma wywołania podczas  pierwszej licytacji wyniesie  337.500 zł.

Jeśli nikt nie kupi tego domu na tej licytacji pozostaje druga licytacja. Na tą licytację czekają wszyscy cwaniacy, bo jest to szansa na kupno taniej nieruchomości. Najniższa cena za którą można  nabyć nieruchomość wynosi 2/3 sumy oszacowania. Czyli w naszym wypadku  300.000 zł.  

Dopiero od tej kwoty odliczane są koszty komornicze.

Sama widzisz, że w ten sposób traci się dorobek życia!

Tak jak wspomniałam wyżej, dom był jednym z wielu składników jakimi dzielili się małżonkowie, ale ponieważ decyzja stron o sprzedaży w drodze licytacji była jednoznaczna, sąd  wydał postanowienie częściowe.   

Decyzja w kwestii wydania postanowienia częściowego czy wyroku częściowego jest suwerenną decyzją Sądu i nie wymaga wniosku strony. W świetle art. 317 par. 1 kpc – sytuacja taka jest dopuszczalna, jeżeli do rozstrzygnięcia nadaje się tylko część żądania lub niektóre z żądań.

W tej sytuacji Sąd postanowił (oczywiście w dużym uproszczeniu):

  1. Ustalić, że w skład majątku dorobkowego stron wchodzi działka zabudowana o powierzchni 0,1452 ha
  2. Ustalić, że strony mają równe udziały w majątku wspólnym,
  3. Dokonać podziału wspólnej nieruchomości, opisanej w pkt I postanowienia w ten sposób, że zarządzić sprzedaż tej nieruchomości i ustalić podział sumy uzyskanej ze sprzedaży po połowie.

Zwróć uwagę, że Sąd nie wskazał żadnej wartości nieruchomości, gdyż tą wartość ustali biegły jak sprawa trafi do komornika.

W tym miejscu trzeba dodać, że w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli, sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie  o wzajemnych  roszczeniach współwłaścicieli  oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży  do czasu jej przeprowadzenia ( art. 625 kpc ).

W przedmiotowej sprawie Sąd – przy rozważeniu całokształtu okoliczności sprawy – zdecydował  się na drugą ze wskazanych cytowanym przepisem metodę podziału rzeczy przez jej sprzedaż, to jest odłożono rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

*************************

MOJA  RADA

Jeśli masz problem w sprawie o podział majątku z nieruchomością, bo nikogo nie stać na spłatę, to  lepiej sprzedać ją za pośrednictwem biura handlu nieruchomościami, niż poprzez sprzedaż licytacyjną. Koszty biura handlu są niewielkie w porównaniu z tym, co stracisz na sprzedaży licytacyjnej.

*************************