Podział majątku poprzez sprzedaż w drodze licytacji

Maryla Kuna - adwokat14 grudnia 2017Komentarze (0)

Sprzedaż majątku w drodze licytacjiCzasami tak bywa, że ludzie nie potrafią się porozumieć. Pomimo tego, że współdziałanie jest w ich interesie nie są w stanie się kontaktować i podejmować wspólnych decyzji. I nie dotyczy to tylko byłych małżonków, ale również członków najbliższej rodziny, no i oczywiście całkiem obcych sobie ludzi.

Wtedy idą ze swoją sprawą do sądu.

Dobrze jest jeśli trafią na doświadczonego sędziego, któremu będzie się chciało poświęcić swój czas, aby przekonać ich o konieczności współdziałania, co dla nich będzie miało wymierne finansowe skutki. Lecz nawet taki sędzia, jeśli trafia na mur  niechęci, wzajemnych pretensji lub po prostu głupoty i zapiekłości – odpuszcza.

No, ale do rzeczy.

Pan Marek wniósł po raz drugi sprawę o podział majątku dorobkowego po rozwodzie.  Po raz drugi dlatego, że w trakcie pierwszej sprawy strony zdecydowały się na pozasądowy podział majątku i w związku z tym Sąd zawiesił postępowanie w sprawie. Ponieważ byli małżonkowie przez rok nie wnieśli o podjecie zawieszonego postępowania, Sąd umorzył sprawę. Czas pokazał, że strony nie były w stanie się dogadać.

Małżonkowie w czasie trwania małżeństwa zakupili działkę o powierzchni 0,145 ha i w okresie dwóch lat postawili na niej dom jednorodzinny. Na budowę domu strony wzięły dwa kredyty bankowe. Nie było więc wątpliwości, że dom był majątkiem dorobkowym małżonków jak również i tego, że udziały małżonków w majątku wspólnym były równe.                                                       Ten składnik był najbardziej cenny w ich majątku; strony szacowały jego wartość na 460.000 zł.-500.000 zł.

Żaden z byłych małżonków nie chciał tego domu z uwagi na brak możliwości spłaty. Uczestniczka dopuszczała możliwość podziału fizycznego nieruchomości na dwa lokale z przyznaniem ich każdej ze stron, jednakże  wnioskodawca taką możliwość kategorycznie odrzucił. Trudno się zresztą temu dziwić, bo nie po to się rozwodzimy, by na co dzień spotykać byłego męża lub żonę i z kronikarską dokładnością odnotowywać zmiany jakie zachodzą w jego życiu; nowa żona, nowe dzieci, itd., itd.

Sposoby podziału majątku wg  Kodeksu cywilnego

Musisz wiedzieć, że ustawodawca preferuje przede wszystkim podział w naturze. Czyli w tym wypadku podział domu na dwa lokale – oczywiście o ile taki podział jest możliwy.

W dalszej kolejności ,jeżeli rzeczy nie można podzielić, sąd przyznaje ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty. Ostatecznością jest sprzedaż i podział uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli  proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Sprzedaż na wolnym rynku a sprzedaż w drodze licytacji

Kiedy dawno temu po raz pierwszy występowałam w sprawie o podział majątku, gdzie każdy z byłych małżonków chciał aby druga strona go spłaciła, bo on sam nie ma pieniędzy na spłaty, Sąd powiedział: „ Proszę Państwa, wpłynęła sprawa do Sądu, Sąd musi coś z tą sprawą zrobić. Albo Państwo sami sprzedacie swoje mieszkanie na wolnym rynku i uzyskacie najwyższą możliwą cenę, albo Sąd sprzeda je poprzez komornika, w drodze licytacji. Wtedy zostanie sprzedane znacznie poniżej swojej wartości, ponadto trzeba będzie zapłacić  komornikowi za jego czynności, opłacić koszty biegłego, koszty ogłoszeń, a to co zostanie będzie dla Was. Na pewno na tym dużo stracicie!” To krótkie wystąpienie otrzeźwiło strony.

Myślę, że strony, które decydują się na sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji nie mają świadomości, że ich dom, który oni szacują na 460-500.000 zł. może zostać sprzedany np. za 300.000 zł. Najprawdopodobniej uważają, że oni podadzą cenę, a komornik będzie walczył jak lew by taką cenę uzyskać.

Niestety, to tak nie działa.

Najpierw komornik dopuszcza dowód z opinii biegłego, który szacuje nieruchomość.  Oczywiście nie po najwyższych cenach, a po średnich, tak aby mieściło się to w normie i w miarę szybko się sprzedało.  Trzeba pamiętać, że komornik, to nie biuro handlu nieruchomościami, które ma interes w tym żeby zadowolić  klienta, a dla siebie mieć jak najwyższy zysk, tylko urzędnik, który ma sprzedać .

Najniższą sumą za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, która nazywa się ceną wywołania, wynosi  (¾) trzy czwarte sumy oszacowania.

Czyli, jeżeli biegły oszacował nieruchomość pana Marka i jego żony na, powiedzmy na 450.000 zł., to najniższa suma wywołania podczas  pierwszej licytacji wyniesie  337.500 zł.

Jeśli nikt nie kupi tego domu na tej licytacji pozostaje druga licytacja. Na tą licytację czekają wszyscy cwaniacy, bo jest to szansa na kupno taniej nieruchomości. Najniższa cena za którą można  nabyć nieruchomość wynosi 2/3 sumy oszacowania. Czyli w naszym wypadku  300.000 zł.  

Dopiero od tej kwoty odliczane są koszty komornicze.

Sama widzisz, że w ten sposób traci się dorobek życia!

Tak jak wspomniałam wyżej, dom był jednym z wielu składników jakimi dzielili się małżonkowie, ale ponieważ decyzja stron o sprzedaży w drodze licytacji była jednoznaczna, sąd  wydał postanowienie częściowe.   

Decyzja w kwestii wydania postanowienia częściowego czy wyroku częściowego jest suwerenną decyzją Sądu i nie wymaga wniosku strony. W świetle art. 317 par. 1 kpc – sytuacja taka jest dopuszczalna, jeżeli do rozstrzygnięcia nadaje się tylko część żądania lub niektóre z żądań.

W tej sytuacji Sąd postanowił (oczywiście w dużym uproszczeniu):

  1. Ustalić, że w skład majątku dorobkowego stron wchodzi działka zabudowana o powierzchni 0,1452 ha
  2. Ustalić, że strony mają równe udziały w majątku wspólnym,
  3. Dokonać podziału wspólnej nieruchomości, opisanej w pkt I postanowienia w ten sposób, że zarządzić sprzedaż tej nieruchomości i ustalić podział sumy uzyskanej ze sprzedaży po połowie.

Zwróć uwagę, że Sąd nie wskazał żadnej wartości nieruchomości, gdyż tą wartość ustali biegły jak sprawa trafi do komornika.

W tym miejscu trzeba dodać, że w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli, sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie  o wzajemnych  roszczeniach współwłaścicieli  oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży  do czasu jej przeprowadzenia ( art. 625 kpc ).

W przedmiotowej sprawie Sąd – przy rozważeniu całokształtu okoliczności sprawy – zdecydował  się na drugą ze wskazanych cytowanym przepisem metodę podziału rzeczy przez jej sprzedaż, to jest odłożono rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

*************************

MOJA  RADA

Jeśli masz problem w sprawie o podział majątku z nieruchomością, bo nikogo nie stać na spłatę, to  lepiej sprzedać ją za pośrednictwem biura handlu nieruchomościami, niż poprzez sprzedaż licytacyjną. Koszty biura handlu są niewielkie w porównaniu z tym, co stracisz na sprzedaży licytacyjnej.

*************************

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: