Maryla Kuna

adwokat

Specjalizuję się w sprawach działowych – dział spadku, podział majątku po rozwodzie, zniesienie współwłasności. To niejednokrotnie trudne sprawy, ale wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu tego rodzaju spraw pozwala znaleźć praktyczne i satysfakcjonujące rozwiązania. Prowadzę Kancelarię Adwokacką w Lublinie. Moimi klientami są zwykli ludzie, którzy „muszą zrobić porządek” w sprawach majątkowych.
[Więcej >>>]

Pomoc prawna +48 501 198 001

Rozliczanie nakładów przy zniesieniu współwłasności

Maryla Kuna - adwokat19 listopada 2020Komentarze (0)

 

 Regułą jest, że inwestujemy w naszą własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie do remontu, to burzymy ściany, wymieniamy starą instalację, zmieniamy glazurę i terakotę , słowem czynimy nakłady na tą nieruchomość.  Jest to bardzo naturalne , bo trudno żeby było inaczej. Wtedy nie zastanawiamy się czy nasz udział w tej nieruchomości odpowiada powierzchni jaką zajmujemy.

 

Jak jest naprawdę, okazuje się przy zniesieniu współwłasności. 

 

Wtedy biegły mierzy całą nieruchomość i określa ułamkiem udział każdego współwłaściciela w całości nieruchomości.

 

Dlaczego jest to ważne?

Bo jeśli nasze mieszkanie ma powierzchnię przekraczającą nasz udział w nieruchomości, to sąd  w sprawie o zniesienie współwłasności zasądzi od nas na rzecz współwłaściciela, który użytkuje mniej niż wynosi jego udział stosowną kwotę tytułem spłaty. Jeśli natomiast nasze mieszkanie jest malutkie, a np. mamy udział w kamienicy wynoszący ½ części, to wówczas sąd zasądzi od pozostałych osób na naszą rzecz dopłatę celem wyrównania udziału.

Najczęściej jest jednak tak, że kupujemy w kamienicy duże mieszkanie, dużo za nie płacimy a sprzedający zapewnia nas , że zajmowany lokal odpowiada udziałowi. Później dopiero się okazuje , że użytkujemy znacznie ponad swój udział i biegły wylicza, że musimy sporo dopłacić pozostałym współwłaścicielom.

W sprawie o zniesienie współwłasności sąd musi ustalić wartość całej nieruchomości.

 

Robi to po to , gdyż dokonując podziału w naturze ( czyli przyznając każdemu ze współwłaścicieli mieszkanie , które do tej pory zajmował) , dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli .

Podczas ustalania wartości nieruchomości okazuje się, że dzięki nakładom właścicieli niektóre mieszkania mają bardzo wysoki standard , inne natomiast bardzo niski. Te duże nakłady zwiększają wartość całego budynku , a tym samym mogą powodować konieczność dopłat na rzecz współwłaścicieli , którzy nakładów takich nie dokonali. Dzieje się tak  dlatego , że wartość każdego udziału danej nieruchomości jest taka sama , ale jedni współwłaściciele zajmują lokale, których powierzchnia przekracza ich udział , inni natomiast użytkują mniejszą powierzchnię niż wynika to z należnego im udziału.  Jeśli więc współwłaściciel użytkuje ponad swój udział, to  sąd zasądza od niego spłatę na rzecz pozostałych współwłaścicieli , którzy mają mniej niż wynika to z ich udziału. A punktem wyjścia do rozliczeń jest wartość jednego udziału.Powoduje to wiele komplikacji – ale tak jest.

W takiej sytuacji w sprawie o zniesienie współwłasności do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Bo ten , kto nie dokonał żadnych nakładów na swoją nieruchomość byłby bez żadnej podstawy prawnej wzbogacony kosztem tego , który takich nakładów dokonał i tym samym podwyższył wartość nieruchomości. Tak więc jeśli nawet sąd przyjmie taką zasadę rozliczania nakładów , to suma summarum ten kto poczynił nakłady na swój lokal odzyska je, gdyż sąd w orzeczeniu końcowym zasądzi na jego rzecz wartość tych nakładów. ( tak przynajmniej sąd powinien zrobić).

Sprawę uprościł Sąd Najwyższy    

 

Sens uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r.( III CZP 80/79) sprowadza się do tego, że jeśli współwłaściciele podzielili się nieruchomością ( także w sposób dorozumiany) do współposiadania i każdy z nich użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu , to każdy z nich ze „swojej” części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część od pozostałych współwłaścicieli skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione.

Przenosząc to na grunt omawianego przykładu, sąd w takiej sytuacji w ogóle może nie rozliczać nakładów. Natomiast wartość nieruchomości ustali bez żadnych nakładów. I to będzie podstawą do ustalania wartości udziału.

 

Udział współwłaścicieli w wydatkach czyli w nakładach 

 

W sprawie o zniesienie współwłasności ( ale nie tylko w tej sprawie ) współwłaściciel, który poniósł ciężary i wydatki na rzecz wspólną może żądać rozliczenia ich od pozostałych współwłaścicieli w stosunku do wielkości udziałów ( art. 207 k.c.)

Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 k.c. mają zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane  zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną , a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady , z których korzystali wszyscy. Na przykład: we wspólnym budynku pękła rura, lała się woda i jeden ze współwłaścicieli zapłacił za naprawę  (materiały, robocizna i inne). W takiej sytuacji może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów , wg zasad określonych w art. 207 k.c.  od osób , które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

 

Reasumując:

 

Jeśli poczyniłaś nakłady na swoje mieszkanie , możesz w sprawie o zniesienie współwłasności wnosić aby sąd nie rozliczał nakładów, a przyjął do ustalenia wartości , wartość nieruchomości sprzed dokonania nakładów.

Jeśli natomiast jako współwłaścicielka dokonałaś niezbędnych nakładów na nieruchomość, z których to nakładów korzystają pozostali współwłaściciele , to możesz domagać się zwrotu równowartości tego nakładu od każdego z nich w stosunku do wielkości jego udziału.

 

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 501 198 001
e-mail: maryla-kuna@wp.pl

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem maryla-kuna@wp.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: