Kiedy sąd obniży cenę sprzedawanej nieruchomości rolnej

Maryla Kuna - adwokat09 stycznia 2018Komentarze (0)

Jak zapewne wiesz, nie zawsze cena odzwierciedla wartość rynkową określonego dobra. I nie zawsze chodzi tu o zawyżenie ceny. Nie tak rzadko zdarzają się przypadki sprzedaży danego dobra poniżej jego wartości. Jednym z takich powodów może być np. potrzeba szybkiego zbytu nieruchomości przy stosunkowo dużej ich podaży na lokalnym rynku. Jeżeli ktoś musi sprzedać nieruchomość, a wybór nieruchomości jest duży, ceny niskie, to żeby szybko sprzedać musi jeszcze bardziej obniżyć cenę.

Czy Państwo ma prawo ingerować w umowy obywateli co do ceny za jakie sprzedają np. nieruchomości ?

Zdawałoby się, że nie ma takiego prawa, bo co komu do tego za ile ja sprzedaję swoją własność. Ale niestety w sposób pośredni  Państwo ingeruje chociażby poprzez decyzje urzędu skarbowego naliczającego podatek. Rozmowa jest krótka; albo Pani podwyższy wartość tej nieruchomości, gdyż jest ona zaniżona albo na Pani koszt powołamy biegłego, który oszacuje tę nieruchomość.

Tak jest z nieruchomościami gdy w ofercie jest wiele nieruchomości, a kupujących mało. Gdy natomiast jest odwrotnie, czyli gdy jest dużo kupujących a mało ofert, to sprzedający dyktuje cenę. Zwykle jest ona wyższa od przeciętnej ceny jaką zapłacilibyśmy za daną nieruchomość. Czy wtedy Państwo ma prawo ingerować w umowę sprzedaży kwestionując uzgodniona przez obie strony cenę?

Na to pytanie trzeba niestety odpowiedzieć twierdząco o ile rozmawiamy o nieruchomościach rolnych, gdyż te są pod szczególnym nadzorem Państwa. Oczywiście ingerencja w cenę nie odbywa się w sposób automatyczny i bezpośredni ale podlega kontroli sądu.

Kiedy tak się może zdarzyć ?

Tylko w jednym wypadku; mianowicie w wypadku prawa pierwokupu przysługującego albo dzierżawcy danej nieruchomości (pod pewnymi warunkami) albo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. To są dwa podmioty, które mogą zakwestionować cenę podaną w umowie sprzedaży.

W poprzednim wpisie pt. Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu, pisałam na czym polega to prawo.  Dla przypomnienia tylko wspomnę, że polega na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna danej nieruchomości na wypadek gdyby druga strona chciała sprzedać ją innej osobie. W takim wypadku swoboda sprzedaży nieruchomości wybranemu kontrahentowi może nastąpić pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa.

Tak poprostu polega to na tym, że sprzedający zawiera z potencjalnym kupującym umowę warunkową kupna-sprzedaży, która zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy (czyli określenie stron, cenę, termin zapłaty, termin wydania nieruchomości itd). Wypis takiej umowy (najczęściej) notariusz przesyła uprawnionemu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, informując go o konieczności niezwłocznego powiadomienia sprzedającego o swoim stanowisku oraz o miesięcznym terminie do skorzystania z prawa pierwokupu. Skorzystanie z prawa pierwokupu z kolei polega na złożeniu notariuszowi oświadczenia, że się z tego prawa korzysta. Po złożeniu przez uprawnionego takiego oświadczenia dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez sprzedającego z kupującym z tym , że w miejsce kupującego wchodzi uprawniony  z tytułu prawa pierwokupu.

Tak więc cena pozostaje taka jaką pierwotnie ustaliły strony.

I tu zaczyna się spór

Tak najczęściej jest, że jeśli sami nie negocjujemy ceny, to uważamy że cena została zawyżona; czasami w mniejszym stopniu a  czasami w większym.

I tak też uważał Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolniczego, który skorzystał z prawa pierwokupu i tym samym nabył nieruchomość rolną o powierzchni 8,17 ha za cenę 170.000 zł.  Zdaniem przedstawiciela Krajowego Ośrodka rynkowa wartość zakupionych nieruchomości nie przekraczała 49.000 zł.

Nie mogąc zaakceptować ustalonej w umowie ceny, Krajowy Ośrodek wniósł powództwo do Sądu Okręgowego przeciwko Sprzedającemu i Kupującym o ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości rolnej.

Zgodnie bowiem z art. 3 ust.8 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej , wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonywaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.”

Pozwani w niniejszej sprawie: Sprzedający i Kupujący wnosili o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazywali, że cena sprzedaży ustalona między stronami nie jest rażąco zawyżona. W odpowiedzi na pozew złożyli wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, która wskazywała, że cena sprzedaży ustalona przez strony jest zbliżona do szacunkowej wartości rynkowej  i wynosi 140.331 zł.

W toku sprawy Krajowy Ośrodek powoływał się inne akty notarialne, w których wcześniej skorzystał z prawa pierwokupu, a wskazujące na znacznie niższe ceny transakcyjne niż wskazana w przedmiotowym akcie notarialnym.

Wobec powyższego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który ustalił, iż szacunkowa wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 137,882 zł. Biegły ustalając tę wartość odniósł się do transakcji nieruchomości podobnych. Żadna ze stron nie zakwestionowała powyższej opinii.

Nie da się jednak ukryć, że jest różnica między ceną z umowy 170.000 zł., a ceną wyliczoną przez biegłego 137.882 zł.

Czy ta różnica w cenie jest na tyle duża aby można było powiedzieć, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej ?

Sąd stanął na stanowisku, że nie jest to cena rażąco zawyżona. Zwrócił ponadto uwagę, że używając określenia „rażący” ustawodawca posłużył się zwrotem nieokreślonym, wobec tego odwołał się do definicji zamieszczonej w Słowniku wyrazów bliskoznacznych. Według tamtejszej definicji – rażący, to oczywisty, uderzający, bezsporny, wielki, niewątpliwy, znaczący, wyraźny. Między jedną a druga ceną musi więc istnieć ogromna dysproporcja. A takiej Sąd nie stwierdził. Wywołana przez Sąd opinia wskazuje, że cena ustalona w umowie jest wyższa o 18,9% od oszacowanej wartości rynkowej. W ocenie Sądu różnica na takim poziomie nie nosi cech rażącej różnicy. Nieekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna i poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się w rażącym stopniu.

Wobec niestwierdzenia ustawowej przesłanki upoważniającej Sąd do obniżenia ceny, Sąd powództwo oddalił.

Zasądził od powoda Krajowego  Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na rzecz pozwanych – Kupujących solidarnie kwotę 3.617 zł. oraz na rzecz pozwanego Sprzedającego kwotę 3.617 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem maryla-kuna@wp.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: