Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupu

Maryla Kuna - adwokat07 stycznia 20183 komentarze

Sprzedaż nieruchomości rolnej a prawo pierwokupuNie wiem jakim jesteś człowiekiem. Jak działasz w przypadku możliwego niepowodzenia; czy balansując na granicy prawa próbujesz ratować sytuację, czy też zdając sobie sprawę z porażki „bierzesz wszystko na klatę”, choć to ogromny cios finansowy.

Czytając tę relację sama oceń co się bardziej opłaca.

Jeszcze do niedawna funkcjonował w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa punkt 1 ustęp 1 art. 29, który dawał pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości osobom, które zostały pozbawione własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na podstawie innych tytułów. Uprawnienie to dotyczyło również spadkobierców takich osób.

Poczytaj o podziale gospodarstwa rolnego >>

I właśnie czterech takich byłych właścicieli upoważniło jednego z nich – pana Jana, udzielając mu pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed Agencją Nieruchomości Rolnych i dokonywania w ich imieniu wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do nabycia w ramach przysługującego im pierwszeństwa na podstawie wyżej powołanej ustawy dowolnych udziałów we współwłasności zabudowanej nieruchomości o powierzchni  trochę ponad 257 ha.

W tym czasie nieruchomość ta była dzierżawiona przez dwóch braci – pana Tadeusza i pana Andrzeja, którzy pisemną umowę dzierżawy zawarli na okres do 2023 r. Umowa ta opatrzona była datą pewną.

Pan Jan jako pełnomocnik oraz jego mocodawcy nie kryli wobec osób trzecich, że celem ich jest nabycie wyżej wskazanej  nieruchomości a następnie sprzedaż z zyskiem. Tak więc zanim jeszcze stali się właścicielami przedmiotowej nieruchomości już poszukiwali potencjalnych nabywców. Naturalnie w pierwszej kolejności zwrócili się do dzierżawców z pytaniem, czy byliby zainteresowani kupnem dzierżawionej od Agencji nieruchomości.

Bracia wyrazili ogromne zainteresowanie, jednakże z uwagi na brak środków finansowych rozważali zakup wspólnie z innymi osobami. Zaproponowali jednak, że kupią dzierżawioną przez nich nieruchomość za taką cenę za jaką pan Jan i jego mocodawcy zapłacą Agencji Nieruchomości Rolnych podwyższoną o 10%.  Propozycja wydawała się interesująca. Pan Jan jednak nie ustawał w poszukiwaniach lepszego kontrahenta. W niedługi czas później znalazł dość zamożne Małżeństwo.

W dniu 20 kwietnia Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała panu Janowi działającemu w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik wskazanych 3 osób własność nieruchomości, na współwłasność w udziałach po 1/4 części za łączną cenę 7.480.000,00 zł. (siedem milionów czterysta osiemdziesiąt tysięcy zł.) Strony oświadczyły, że część ceny tj. 1.450.000,00 zł. kupujący zapłacili przed podpisaniem tego aktu, zaś pozostałą część tj. 5.985.000,00 zł. kupujący zobowiązali się zapłacić w 15 rocznych ratach w wysokości po 399.000,00 zł.każda, płatnych do dnia 30 listopada każdego roku  Potem następowały informacje co będzie jak kupujący nie zapłaci rat w terminie albo w ogóle zaprzestanie ich spłacania, ale to dla sprawy nie jest istotne.

Istotny był punkt mówiący o tym, że w przypadku zbycia przez kupujących całości lub części przedmiotowej nieruchomości lub udziałów we współwłasności tej nieruchomości osobie trzeciej pod jakimkolwiek tytułem prawnym, przed dokonaniem przez kupujących zapłaty całej ceny, kupujący zobowiązali się zapłacić Agencji Nieruchomości Rolnych jednorazowo pozostałą część ceny w terminie 7 dni od dokonania zbycia całości lub części przedmiotowej nieruchomości lub udziałów we współwłasności tej nieruchomości.

Tego samego dnia pan Jan działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych 3 współwłaścicieli zawarł ze wspomnianym wyżej Małżeństwem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, za łączną cenę 7.480.000 zł. z obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 31 lipca, pod warunkiem nie skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu wynikającego z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Małżonkowie zapłacili przelewem bankowym na rachunek Agencji Nieruchomości Rolnych część należnej ceny tj. łącznie 1.495.000,oo zł. Strony uzgodniły, że powyższa kwota ma znaczenie i skutki zadatku!!!

Dla przypomnienia art. 394 par. 1 kc stanowi, że:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Na kilka dni przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej pan Jan jako pełnomocnik zawarł z Małżonkami umowę zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 20 kwietnia w zakresie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przesuwając jej termin na 31 października.

Co było powodem przesunięcia terminu zawarcia umowy?

I tu dochodzimy do sedna problemu .

Nie wiadomo jak to się stało; czy zawinił notariusz czy pan Jan, czy był to zabieg celowy, choć sprzeczny z prawem ale przy sporządzaniu umowy przedwstępnej nie zawarto informacji, że prawo pierwokupu przysługiwało nie tylko Agencji Nieruchomości Rolnych, ale również dzierżawcom – czyli panu Andrzejowi i panu Tadeuszowi. I w związku z tym nie powiadomiono ich o ich uprawnieniu. To ogromne przeoczenie mogło skutkować niezawarciem umowy z Małżeństwem, a co gorsza zwrotem podwójnego zadatku ( czyli 2.990.000,00 zł.!) Na to pan Jan nie mógł pozwolić, tym bardziej że dotknęło by to nie tylko jego ale również pozostałych 3 współwłaścicieli.

Żeby ratować sytuację w dniu 13 września działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych 3 współwłaścicieli  pan Jan zawarł z Małżeństwem umowę warunkową sprzedaży nieruchomości za łączną cenę 9.000.000 zł. (dziewięć milionów zł.) pod warunkiem nie skorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych lub dzierżawców – pana Andrzeja i pana Tadeusza z prawa pierwokupu wynikającego z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zawiadomienie uprawnionych do wykonania prawa pierwokupu (tj. Agencji i Braci) nastąpiło przez notariusza przez doręczenie listami poleconymi wypisów aktu notarialnego z dnia 13 września.

Jak widzisz pan Jan wykombinował, że skoro już musi powiadomić dzierżawców, bo w przeciwnym razie umowa byłaby nieważna, to zniechęci ich ceną.

Pan Andrzej i pan Tadeusz zawiadomienie o przysługującym im prawie pierwokupu nieruchomości otrzymali dnia następnego czyli 14 września i postanowili skorzystać z prawa pierwokupu.

W tym celu w dniu 5 października złożyli w formie aktu notarialnego oświadczenie o wykonywaniu ustawowego prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości jako dzierżawcy w udziałach po 1/2 części.

Kodeks cywilny wymaga aby osoby, które chcą skorzystać z prawa pierwokupu powiadomiły sprzedających o wykonywaniu przez nich ustawowego prawa pierwokupu. To powiadomienie ma dojść do osoby zainteresowanej (w tym wypadku sprzedającej) w taki sposób , żeby mogła zapoznać się z jego treścią. Czas naglił, bo zgodnie z artykułem 598 par. 2 kc:

Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży , chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Czyli – ponieważ  pan Andrzej i pan Tadeusz otrzymali zawiadomienie o prawie pierwokupu 14 września , to najpóźniej 14 października powinni zawrzeć umowę kupna.

I tu się zaczęło!

Sprzedający robili wszystko aby nie odebrać przesyłek poleconych z oświadczeniem kupujących o skorzystaniu przez nich z prawa pierwokupu. Uznali więc, że najbezpieczniej będzie wyjechać z domu. Bracia robili wszystko aby im te przesyłki dostarczyć. Nie tylko wysłali  przesyłki listem poleconym ale „zaczaili się ” na pana Jana jako pełnomocnika wszystkich współwłaścicieli, próbując doręczyć mu przesyłkę na ulicy. Pan Jan odebrać jej nie chciał. Próbowali dostarczyć przesyłki kurierem, zawiadomić sms-em, wszystko na próżno.

Nastał poniedziałek 15 października i pan Jan odebrał swoją przesyłkę z poczty. Uznał, że minął  już termin do zawarcia umowy przyrzeczonej z Braćmi tak więc ma już prawo zawrzeć umowę z Małżeństwem. Hurraaa uratował zadatek!

W dniu 9 listopada pan Jan zawarł z Małżeństwem umowę sprzedaży nieruchomości za łączną cenę 9.000.000,00 zł. W akcie notarialnym znalazła się informacja, że Bracia nie wykonali skutecznie przysługującego im ustawowego prawa pierwokupu, zaś Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła oświadczenie , że nie korzysta z ustawowego prawa pierwokupu.

Ponieważ na skutek złożonego przed notariuszem oświadczenia Bracia zostali wpisani w dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości w udziałach po 1/2 części, Małżeństwo wystąpiło do Sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wnioskowali o wykreślenie w dziale II Braci oraz wpisanie ich na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Rozstrzygnięcia Sądów

Sąd I instancji podzielił stanowisko strony powodowej o niemożliwości zapoznania się z treścią oświadczenia Braci  w terminie do dnia 14 października i w związku z tym uwzględnił powództwo . Pan Jan odetchnął z ulgą….. Niedługo się jednak cieszył, bo Bracia: pan Andrzej i pan Tadeusz złożyli apelację od tego wyroku.

Wśród wielu bardzo istotnych zarzutów był ten najważniejszy, że dzień 14 października wypadał w niedzielę.

Sąd Okręgowy rozpatrując apelację uznał, że nie można podzielić stanowiska Sądu I instancji , że termin do zapoznania się z oświadczeniem złożonym przez Braci upłynął 14 października. Uszło bowiem uwadze Sądu Rejonowego, że 14 października to była niedziela. Przepis art. 115 kc stanowi, że:

jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany za ustawowo wolny od pracy , termin upływa dnia następnego.

Konsekwencją faktu, że koniec terminu przypadł na dzień ustawowo wolny od pracy jest automatyczne przesunięcie biegu terminu do upływu następnego dnia roboczego. Zaś konsekwencją ustalenia, że prawo pierwokupu zostało przez pozwanych wykonane skutecznie jest uznanie, że pozwani – czyli Bracia stali się właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Chwilą zawarcia umowy między uprawnionym realizującym prawo pierwokupu a zobowiązanym z tego tytułu jest chwila dojścia oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu do wiadomości zobowiązanego. Braci należy zatem uznać za właścicieli przedmiotowej nieruchomości od 15 października, zatem zbycie nieruchomości przez pana Jana na rzecz Małżonków w dniu 9 listopada nie mogło odnieść skutku w postaci przeniesienia prawa własności, gdyż w tym dniu pan Jan oraz osoby, które reprezentował jako pełnomocnik nie były już właścicielami nieruchomości, nie mogły zatem nią rozporządzać. Tym samym roszczenie powodów o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym  poprzez wpisanie ich jako właścicieli przedmiotowej nieruchomości nie mogło być skuteczne i podlegało oddaleniu.

Dla porządku dodam tylko, że Bracia w ustawowym terminie wnieśli sprawę od Sądu Okręgowego o ustalenie ceny nabycia nieruchomości, co do której wykonali ustawowe prawo pierwokupu. Dla wszystkich oczywistym było, że nowa cena 9.000.000 zł. była ceną zaporową, mającą odstraszyć potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że podczas pierwszej rozmowy z panem Janem Bracia nie ukrywali, iż kwota 7.000.000 zł. stanowi dla nich problem, więc będą chcieli tę nieruchomość kupić z innymi osobami.

Nie znam dalszych losów tej sprawy; nie wiem czy pan Jan w związku z nieważnością umowy sprzedaży z Małżonkami zwrócił im podwójny zadatek, czy nie. Nie wiem czy ktoś miał pretensje do notariusza, ale trzeba powiedzieć, że największym przegranym  było Małżeństwo. Utopili ogromne pieniądze najpierw płacąc u notariusza, później w Sądzie. Jeżeli chodzi o koszty sprawy apelacyjnej, to Sąd zasądził od Małżonków na rzecz Braci kwotę 100.000 zł. tytułem opłaty od apelacji, koszty zastępstwa adwokackiego w I instancji 7.200 zł , w II instancji 7.200 zł. oraz częściowo koszty opinii biegłego w kwocie 2.000 zł. Prawdopodobnie Małżonkowie około 100.000 zł. zapłacili wnosząc sprawę do Sądu.

Dlatego należy zawsze pamiętać o podmiotach uprawnionych do prawa pierwokupu. Brak tej informacji i realnego powiadomienia uprawnionych  czyni taką umowę nieważną.

*****

Poczytaj o podziale gospodarstwa rolnego >>

{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Leszek Bloch Styczeń 8, 2018 o 12:24

Fascynująca historia. Naprawdę 🙂 Przeczytałem jednym tchem. pzdr

Odpowiedz

Maryla Kuna - adwokat Styczeń 8, 2018 o 15:07

Dzięki. Cieszę się , że mogłam dostarczyć pouczającej rozrywki.

Odpowiedz

Leszek Bloch Styczeń 8, 2018 o 18:36

Nawiązując do wątku związanego z art. 115 kc dodam, że w minionym roku często sądy a i strony zapominały o zmianach ad. upływu terminów tj. o tym że obecnie koniec terminu nie upływa w sobotę. W jednej z „moich” spraw zdarzyło się, że zapomniał o tym nie tylko sąd ale i strona przeciwna, której sąd pierwszej instancji odrzucił środek zaskarżenia a która owo rozstrzygnięcie o odrzuceniu zaskarżyła ale z zupełnie innych przyczyn. Sąd drugiej instancji pomyłkę sądu pierwszoinstancyjnego wyłapał – co na szczęście (dla mnie) finalnie nie wpłynęło na merytoryczne rozstrzygnięcie całej sprawy 🙂 pzdr

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: