Wyodrębnienie własności lokali jako forma zniesienia współwłasności

Maryla Kuna - adwokat17 stycznia 2018Komentarze (1)

Często współwłaściciele zastanawiają się, jak wyjść ze współwłasności nieruchomości budynkowej?

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy najpierw ustalić jakiego rodzaju jest to nieruchomość: czy jest to dom jednorodzinny, czy kamienica z wieloma mieszkaniami.

Odnośnie domów jednorodzinnych to można rozważać podział takiego domu w pionie albo w poziomie, poprzez wyodrębnienie własność dwóch lokali – ale tylko dwóch. Pozostali współwłaściciele otrzymają spłatę.

W przypadku kamienic, czyli budynków gdzie jest kilka lokali mieszkalnych, wyjście ze współwłasności polega na wyodrębnieniu własności lokali.

Kiedyś prowadziłam sprawę, gdzie większość lokali w kamienicy miało już swoich właścicieli – przynajmniej tak im się wydawało, że są właścicielami konkretnych mieszkań.  Ponieważ kamienica była stara, kupowali oni lokale od swoich poprzedników. Byli przekonani, iż kupują konkretne lokale za określone kwoty. Nie zastanawiali się nad treścią aktów notarialnych, które określały w jakim ułamku są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości. Dopiero kiedy jedna ze współwłaścicielek kamienicy doprowadziła do eksmisji lokatorów by przejąć po nich mieszkanie, coś „zaczęło im świtać”, że to nie jest w porządku , żeby ona tak po prostu zajęła dla siebie kolejne mieszkanie.

Wniesienie przez nią sprawy do Sądu o zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie własności lokali rozwiało te wątpliwości. Dotarło do nich, że ma ona największy udział, zaś lokal jaki dotychczas zajmowała nie wyczerpywał tego udziału. Przy okazji wszyscy pozostali dowiedzieli się kto użytkuje lokal ponad swój udział, a kto poniżej tego udziału. Czyli komu należy się dopłata, a kto sam będzie musiał komuś dopłacić.

Wspomniana przeze mnie współwłaścicielka nie miała zamiaru mieszkać w odzyskanym lokalu, chciała go sprzedać. Ale żeby nie musiała się nikogo o nic pytać potrzebne jej było zniesienie współwłasności tej kamienicy, poprzez wyodrębnienie własności lokali, w wyniku którego miała nadzieję, że Sąd przyzna jej przedmiotowy lokal.

W tej sprawie wyodrębnienie własności lokali nie stanowiło problemu, bo tak naprawdę te lokale w sensie fizycznym były wyodrębnione, ale nie zawsze tak jest.

Kiedy Sąd wyodrębni własność lokalu?

Wtedy kiedy uzna, że lokal taki jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Zgodnie z ustawą o własności lokali  samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia takie jak piwnica, strych, komórka bądź garaż. W przepisie tym chodzi również o to, że aby lokal był uznany za samodzielny musi mieć wszystkie niezbędne instalacje  i przyłącza.

Zatem wyodrębniony – czyli będący przedmiotem odrębnej własności lokal mieszkalny ma spełniać kryterium zarówno przedmiotowe, a więc ma być wydzielony trwałymi ścianami, z podziałem na poszczególne izby jak i funkcjonalne – czyli ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dopiero wówczas można stwierdzić, że żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali jest słuszne co do samej zasady.

Trzeba mieć świadomość, że najczęściej wyodrębnienie własności lokali musi zostać poprzedzone wykonaniem pewnych prac budowlanych, prowadzących do ostatecznego ukształtowania planowanych do wyodrębnienia samodzielnych lokali. Przy czym te wymogi muszą być skonkretyzowane, tak by nie było jakichkolwiek wątpliwości co do rodzaju, zakresu, celowości i zgodności ze sztuką budowlaną prac, które mają być w związku z tym  wykonane.

W przypadku sporu między współwłaścicielami odnośnie sposobu zniesienia współwłasności, konieczność szczegółowego wskazania prac, do których wykonania zainteresowany jest zobowiązany jest tym większa, bo w przeciwnym razie, może nie dojść do ich zrealizowania. Dlatego też w tego rodzaju sprawie należy liczyć się z kosztami związanymi z opiniami biegłych różnych specjalności.Bowiem kto inny będzie projektował instalację elektryczną, kto inny gazową, a np. do wyodrębnienie pomieszczenia łazienki może okazać się potrzebny projekt dotyczący zmiany sposobu użytkowania.

W tym celu Sąd wydaje postanowienie wstępne  w którym rozstrzyga o konieczności wykonania prac adaptacyjnych, jeśli uznaje wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokali za usprawiedliwiony co do zasady. Należy przy tym podkreślić, że wydanie tego postanowienia w żaden sposób nie przesądza o ostatecznym sposobie zniesienia współwłasności nieruchomości.

I kolejna uwaga to taka, że nie można oczekiwać, że w każdym wypadku zniesienia współwłasności, współwłaściciele otrzymają części rzeczy o wartości zbliżonej do wartości udziałów. Tak jak zaznaczyłam wcześniej należy liczyć się z dopłatami i spłatami na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Na koniec ciekawe Postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku wydane w sprawie III Ca 267/12 dotyczące charakteru prac jakie możliwe są do wykonania celem wyodrębnienia własności lokalu.

Prace adaptacyjne w rozumieniu art. 11 ust.2 ustawy o własności lokali nie mogą ingerować w substancje budynku, co oznacza, że mogą być  wykonywane jedynie wewnątrz budynku. Wykonywanie prac poza obrysem budynku odbiera im cechę adaptacji a staje się rozbudową bądź przebudową budynku. Zwrot adaptacja pochodzi z łacińskiego adaptatio i oznacza przystosowanie. Wykonywanie jakichkolwiek prac poza obrysem budynku nie stanowi adaptacji a przebudowę. Prace adaptacyjne nie muszą być pracami jedynie o charakterze kosmetycznym, jednakże zakres prac nie może wykraczać poza istniejące ściany i zadaszenie. Ewentualnym odstępstwem od powyższego stwierdzenia mogłoby być posadowienie w szczególnych okolicznościach architektoniczno-konstrukcyjnych zewnętrznych schodów do lokalu.

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Marta Marzec 4, 2018 o 15:09

Dzień dobry,
a jak zapatruje się Pani na następującą sytuację:
dwie rodziny mieszkają w poniemieckiej willi dwukondygnacyjnej. Jedna rodzina zajmuje górę, druga dół, przy czym de facto w aktach notarialnych w których 2 lokale zostały wyodrębnione (na gorze i na dole) każda z tych rodzin ma na własność nie daną kondygnację ale po prostu dane pokoje/pomieszczenia. Innymi słowy korytarze na dole i na górze są wspólne, co jest dosyć niewygodne. Z upływem czasu sąsiedzi przestali się dogadywać i chcielibyśmy teraz sądownie jakby niejako na nowo wyodrębnić samodzielne lokale przy czym tym razem dzieląc już także te korytarze (jest możliwe aby odgrodzić się ścianami i nie musieć się widywać, i każdy z sąsiadów dostanie osobne wejście do swojego lokalu). Zastanawia mnie jednak czy tak można , znieść odrębną własność lokali po to żeby za chwilę (sądownie, bo zgody nie ma) ustanowić ją niejako na nowo tylko podzielić to co dotychczas było wspólne (korytarze). Dach np nadal musiałby być wspólny. Z góry dziękuje za odpowiedz,pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Adwokacka Maryla Kuna z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem maryla-kuna@wp.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: